부산지방법원 2024타경109949. 해운대구 중동 코스모시티 24층 비2405호, 전유면적 24.6793㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 등기상 소유자는 이영옥이며, 2023년 10월 16일 매매를 원인으로 거래가액 90,000,000원에 취득했습니다. 과거 근저당·압류·가압류는 이미 말소됐고, 현재 사건의 말소기준은 2024년 9월 10일 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차권입니다. 정혜란은 2022년 10월 20일 전입·점유, 확정일자 2022년 9월 26일, 보증금 90,000,000원으로 2023년 11월 2일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 박윤희도 2023년 10월 13일 전입, 보증금 5,000,000원·월세 400,000원으로 조사돼 있습니다. 둘 모두 경매개시결정보다 전입이 빠릅니다. 특히 정혜란의 임차권은 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109949 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로357번길 5-1, 24층 비2405호 (중동, 코스모시티) |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) 이용 · 전유면적 24.6793㎡ · 26층 건물 중 24층 |
| 소유자 | 이영옥 · 2023.10.16. 매매 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 1,582,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정혜란 / 98,314,520원 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 316,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거의 당감2동새마을금고 근저당 89,388,000원, 고창군수산업협동조합 근저당 64,800,000원, 압류·가압류 등은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 따라서 이번 사건에서 핵심 기준은 2024.09.10. 강제경매개시결정입니다. 그런데 정혜란의 전입·점유는 2022.10.20., 박윤희의 전입은 2023.10.13.으로 모두 그보다 빠릅니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정혜란 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.10.20 확정 2022.09.26 | 90,000,000원 월세 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 88,846,476원 |
| 박윤희 | B2405호 · 오피스텔 | 전입 2023.10.13 확정일자 확인 안 됨 | 5,000,000원 400,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 5,000,000원 |
정혜란은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 최저가가 보증금보다 지나치게 낮아 배당만으로 회수되지 않습니다. 박윤희는 전입일이 말소기준보다 앞서며 보증금과 월세가 확인돼 있으나, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 봐야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 박윤희의 보증금 5,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
② 가격 구조 — 158만원이 9,543만원으로 바뀌는 이유
현재 최저가는 감정가 80,000,000원의 약 2%인 1,582,000원입니다. 하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 별도로 인수하므로 실제 부담은 최저가에서 끝나지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 1,582,000원 | 93,846,476원 | 95,428,476원 |
| 12회 유찰 시 | 1,107,400원 | 94,312,533원 | 95,419,933원 |
| 13회 유찰 시 | 775,180원 | 94,638,773원 | 95,413,953원 |
보이는 최저가는 1,582,000원 → 1,107,400원 → 775,180원으로 계속 내려가지만, 실질취득은 95,428,476원 → 95,419,933원 → 95,413,953원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 줄어든 만큼 임차인 미배당액이 늘기 때문입니다. 현재 실질취득 95,428,476원은 감정가 80,000,000원의 약 119.3%이고, 현재 소유자의 2023년 등기상 거래가액 90,000,000원보다도 5,428,476원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 428,476원 |
| 1. 임차인 정혜란 보증금 | 90,000,000원 | 1,153,524원 |
| 인수 · 임차인 박윤희 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 정혜란 | 98,314,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정혜란 임차보증금 미배당 88,846,476원과 박윤희 보증금 5,000,000원을 합친 93,846,476원이 현재 회차 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 최종 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상·현황 모두 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 전유면적 24.6793㎡의 소형 오피스텔입니다.
- 입지. 해운대초등학교 동측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·대형마트·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 중동역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 내 24층 비2405호이며 사용승인일은 2015년 5월입니다. 위생·개별난방·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구(해운대온천)·상대보호구역 등에 속하며 북동측 소로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 유찰 이력. 현재 11회 유찰된 상태입니다. 입지 자체와 별개로 경매시장에서 장기간 가격이 내려왔다는 사실은 환금성과 권리복잡성을 함께 점검해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 1,582,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 95,428,476원을 가격 판단의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 정혜란 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.08.04., 확정일자 2022.09.26., 전입·점유 2022.10.20., 보증금 90,000,000원, 임차권등기 2023.11.02.의 연결관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 신청채권자 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 정혜란입니다. 관계인 여부가 임차권 효력에 영향을 주는지 사건기록을 확인해야 합니다.
- 박윤희 점유 확인. 전입 2023.10.13., 보증금 5,000,000원·월세 400,000원으로 조사돼 있으며 현재 배당모형은 전액 인수로 잡고 있습니다. 실제 점유와 반환관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저가의 20%로 명시돼 있습니다. 현재 회차 기준 316,400원입니다.
- 공매 이력 교차 확인. 과거 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하고, 2022.06.20. 공매를 원인으로 소유권이 이전된 이력이 있습니다.
- 배당기일 최종 확인. 현재 계산상 정혜란 88,846,476원, 박윤희 5,000,000원이 인수되지만, 실제 세금·우선순위에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있으므로 최종 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — “158만원짜리 물건”이 아니라 “약 9,543만원짜리 인수형”
이 사건의 핵심은 11회 유찰도, 감정가 대비 2%까지 내려온 숫자도 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가격보다 압도적으로 크다는 점입니다. 현재 회차에서 1,582,000원에 낙찰받더라도 예상 인수액 93,846,476원을 더하면 실질취득은 95,428,476원입니다. 한 차례 더 유찰돼도 95,419,933원, 두 차례 더 유찰돼도 95,413,953원으로 거의 움직이지 않습니다.
따라서 “최저가가 더 내려가면 싸진다”는 일반적인 유찰 논리가 이 사건에는 통하지 않습니다. 감정가 80,000,000원보다 실질취득이 높고, 실제 임차인 2명의 인수관계, 정혜란의 신청채권자·임차권자 동일인 관계, 재매각, 11회 유찰이 동시에 얽혀 있습니다. 최저가 착시가 매우 큰 고난도 인수형으로 보는 것이 맞습니다. 입찰의 출발점은 158만원이 아니라 약 9,543만원의 총 부담과 임차권 유효성 확인입니다.
