부산지방법원 2024타경109949. 해운대구 중동 코스모시티 24층 비2405호, 전유면적 24.6793㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 80,000,000원인데 11회 유찰되어 최저매각가는 1,582,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적으로 싸 보이지만, 권리의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 인수입니다.
이 사건에는 실제 임차인이 2명 있습니다. 정혜란의 보증금 90,000,000원은 배당요구와 우선변제권이 있으나, 현재 최저가 기준 예상배당은 1,153,524원에 그치고 부족분 88,846,476원이 매수인 인수로 남습니다. 박윤희의 보증금 5,000,000원은 대항력 있는 임차보증금으로 전액 인수로 잡혀 있습니다. 두 보증금을 합치면 95,000,000원이고, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 규모에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로357번길 5-1, 24층비2405호 (중동,코스모시티) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전유면적 24.6793㎡ · 26층 건물 내 24층 비2405호 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 이영옥 (2023.10.24 소유권이전, 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 1,582,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정혜란 / 98,314,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차보증금이 핵심
이 사건의 기준권리는 2024.09.10 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 문제는 그보다 앞선 점유·임차권입니다. 정혜란은 2022.10.20 주민등록·점유개시, 2022.09.26 확정일자, 2023.11.02 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 박윤희도 2023.10.13 전입신고가 있어 대항력 있는 임차인으로 잡힙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합산 95,000,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박윤희 | B2405호 · 오피스텔 | 2023.10.13 / 해당 없음 | 5,000,000원 / 400,000원 | 해당 없음 | 대항력 우선변제 없음 승계 아님 |
| 정혜란 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.20 / 2022.09.26 | 90,000,000원 / 해당 없음 | 2023.11.02 | 대항력 우선변제 승계 아님 |
두 임차인은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 계산해야 합니다. 따라서 보증금은 합산해 95,000,000원으로 보아야 하고, 현재 최저가에서는 배당으로 해결되는 금액이 극히 작아 매수인의 실질 부담이 보증금 규모에 고정되는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 이 경우 낙찰가가 낮아져도 배당 부족분이 늘어나므로, 매수인의 실질취득은 낙찰가 + 인수액으로 봐야 합니다. 현재 회차 기준 최저가는 1,582,000원이지만 실질취득은 95,428,476원입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (11회 유찰, 감정가 2%) | 1,582,000원 | 93,846,476원 | 95,428,476원 | 감정가 80,000,000원의 119.3% |
| 12회 유찰 시 (감정가 1%) | 1,107,400원 | 94,312,533원 | 95,419,933원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 13회 유찰 시 (감정가 1%) | 775,180원 | 94,638,773원 | 95,413,953원 | 총액은 보증금 규모에 수렴 |
④ 예상배당표 (매각가 1,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 428,476원 | 매각가의 27.1% 추정 |
| 1. 임차인 정혜란 보증금 | 90,000,000원 | 1,153,524원 | 부족분 88,846,476원 매수인 인수 |
| 인수. 임차인 박윤희 보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 대항력 있음 · 보증금 전액 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 당감2동새마을금고 | 89,388,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 대양산업건설 | 200,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사대양산업건설 | - | 0원 | 채권액 미상 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 고창군수산업협동조합 | 64,800,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 13번 경매개시결정 · 정혜란 | 98,314,520원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 최저가에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 정혜란 보증금 일부 배당으로 소진됩니다. 배당 후 남는 핵심 부담은 매수인 인수액 93,846,476원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 동측 인근, 주변은 오피스텔·아파트·대형마트·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선 중동역이 소재해 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 내 24층 비2405호이며, 사용승인일자는 2015년 5월입니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 도로 접함, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구가 포함됩니다. 공시지가는 6,129,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 상한. 최저가가 아니라 낙찰가 + 매수인 인수액으로 계산해야 합니다. 현재 회차 실질취득은 95,428,476원입니다.
- 정혜란 보증금. 보증금 90,000,000원 중 예상배당 1,153,524원을 제외한 88,846,476원이 인수로 남습니다.
- 박윤희 보증금. 보증금 5,000,000원과 월세 400,000원이 확인되며, 배당 없이 보증금 전액 인수로 계산됩니다.
- 관계인 리스크. 정혜란에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 메모되어 있으므로, 원본 서류와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 공매 교차. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행과의 교차 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1%대 최저가”가 아니라 “9,500만원대 취득”
이 물건의 겉모습은 매우 자극적입니다. 감정가 80,000,000원짜리 오피스텔이 11회 유찰되어 최저가가 1,582,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차보증금 때문에 현재 회차 매수인 인수액은 93,846,476원이고, 실질취득은 95,428,476원입니다. 즉 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다. 권리 리스크가 가격 착시를 압도합니다.