부산지방법원 2024타경111577. 정관읍 이지더원3차아파트 315동 4층 401호입니다. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 2015.03.30. 사용승인된 철근콘크리트조 18층 건물의 4층입니다. 등기상 말소기준권리는 2015.07.21. 주식회사국민은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인에게 남는 인수액은 0원입니다.
다만 임차인 신고 내역이 없다는 점과 별개로 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 임차인이 확인된 사건은 아니지만, 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 또한 매각물건명세서에는 화장실 배수지연, 세면대 물 흘러내림, 천장·벽면 도배지의 얼룩과 들뜸, 바닥재 오염·손상, 다량의 물품 적치 등이 관찰됐다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경111577 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관로 350, 315동 4층401호 (이지더원3차아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 18층 건물 내 4층 401호 · 사용승인일자 2015.03.30 |
| 소유자 | 손유나 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 / 2026.09.21 |
| 청구액 | 146,943,476원 |
| 비교 면적 | 65.6536㎡ · 동일 면적 실거래 매칭 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2015.07.21. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 149,760,000원으로 기재돼 있고, 2021.11.24. 변경등기에는 채권최고액 111,250,000원이 기재돼 있습니다. 배당 시나리오는 149,760,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 2024.10.22. 주식회사 에스비아이저축은행의 임의경매개시결정과 2026.02.09. 주식회사 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 추세는 -1.6%
이지더원3차 동일 면적 65.65㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 245,920,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균인 243,608,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 65.65㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.08 | 65.65㎡ | 14 | 248,000,000원 |
| 2026.05 | 65.65㎡ | 8 | 247,000,000원 |
| 2026.03 | 65.65㎡ | 17 | 223,040,000원 |
| 2025.11 | 65.65㎡ | 18 | 245,000,000원 |
| 2025.07 | 65.65㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.06 | 65.65㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.06 | 65.65㎡ | 14 | 249,000,000원 |
| 2025.04 | 65.65㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2024.12 | 65.65㎡ | 17 | 241,000,000원 |
| 2024.10 | 65.65㎡ | 8 | 252,000,000원 |
| 2024.10 | 65.65㎡ | 15 | 256,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 243,608,000원 |
최신 거래는 2026.08. 255,000,000원이고, 12건 중 최저 거래는 223,040,000원, 최고 거래는 256,000,000원입니다. 현재 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만, 최근 가격 추세가 -1.6%인 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 큰 가격 메리트라고 보기는 어렵고, 내부 상태까지 감안한 응찰가 조정이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 149,760,000원 | 149,760,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,192,000원 |
현재 매각가 가정에서는 배당 대상 채권 149,760,000원이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 78,192,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 100% | 232,000,000원 | 149,760,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 80% | 185,600,000원 | 149,760,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 64% | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 4,158,720원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 근저당 채권 기준으로 4,158,720원의 미배당이 발생하는 시나리오지만, 데이터상 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 모전중학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 단지. 이지더원3차는 1,035세대이며 사용승인일자는 2015.03.30입니다.
- 도로. 단지 진출입로와 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,184,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 배수 상태 확인. 화장실 배수지연과 세면대 물 흘러내림이 관찰됐으므로 배관·배수 보수 범위를 확인해야 합니다.
- 마감재 상태 확인. 천장·벽면 도배지 얼룩과 들뜸, 바닥재 오염·손상이 관찰돼 실제 보수비를 반영한 응찰가가 필요합니다.
- 물품 적치 확인. 세대 내부에 다량의 물품 적치가 관찰됐으므로 인도·정리 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균 243,608,000원의 95.2%입니다. 최근 추세 -1.6%까지 함께 반영해 가격 상한을 정해야 합니다.
- 등기 재확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.07입니다. 매각기일 전 최신 권리변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 가격과 내부 상태
이 사건은 예상 인수액 0원, 임차인 신고 내역 없음, 말소기준 이후 권리의 매각 소멸이라는 점에서 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 현재 최저가 232,000,000원이 최근 12개월 평균 243,608,000원의 95.2%로, 평균보다 낮기는 하지만 큰 할인이라고 단정하기는 어렵습니다. 특히 최근 추세가 -1.6%이고 실내에 배수·도배·바닥재·적치 상태 문제가 관찰됐다는 점이 중요합니다. 권리는 무난, 가격은 신중. 이 물건은 등기상 인수 위험보다 현장 상태를 확인하고 실제 보수 부담을 얼마만큼 입찰가에 반영하느냐가 핵심입니다.
