부산지방법원 2024타경112556. 부산 기장군 일광읍 삼성리 779, 779-1, 779-2 디바인스퀘어복합상가주건축물제1동 1층 104호입니다. 감정상 이용상태는 근린생활시설(미용원)이며, 토지 용도지역은 준주거지역입니다. 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2021년 공유자 김소라·이문우가 각 2분의 1 지분으로 취득했고, 같은 날 설정된 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 함정은 “권리”보다 상가 가격과 환금성입니다. 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 배당표상 주식회사경남은행도 전액 회수하지 못하고, 농협은행주식회사 가압류는 배당 0원으로 남습니다. 매수인이 떠안는 권리는 없지만, 채권 미배당이 크다는 것은 감정가와 시장 응찰가격 사이의 괴리가 컸다는 신호로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112556 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛3로 122, 1층104호 (디바인스퀘어복합상가주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 근린생활시설(미용원) · 1층 104호 |
| 소유자 | 김소라 2분의 1 · 이문우 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 679,000,000원 / 163,028,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 494,480,995원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 매수인이 인수할 임차보증금이나 대항력 있는 임차인 이슈는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.09.24 을구 1번 주식회사경남은행 근저당권이고, 이후 김소라 지분 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.09.04 이문우 지분 압류는 2024.04.15 해제되어 말소된 흐름입니다.
② 임차인·인수 분석
| 구분 | 점유·신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
따라서 최저매각가 163,028,000원 기준 실질취득액도 163,028,000원입니다. 낙찰가 외에 임차보증금을 별도로 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,028,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,082,392원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 550,000,000원 | 159,945,608원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 7,601,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 557,601,343원 중 예상배당은 159,945,608원, 미배당은 397,655,735원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸진 가격, 커진 미배당
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 163,028,000원 | 24.01% | 159,945,608원 | 397,655,735원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 114,119,600원 | 16.81% | 111,721,926원 | 445,879,417원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 79,883,720원 | 11.76% | 78,045,813원 | 479,555,530원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광초등학교 남측 인근, 대규모아파트단지·근린상가·학교가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설(미용원)로 이용 중입니다. 상가형 물건이므로 주거 시세 방식으로 단순 비교하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물의 1층 104호이며, 급배수시설·위생시설·승강기·옥내소화전설비·화재탐지시설이 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 상대보호구역, 지구단위계획구역에 포함되고, 서측 약 20미터 내외 도로 및 동측·남측 약 12미터 내외 도로와 접합니다.
- 공부상 특이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 업종 확인. 근린생활시설(미용원) 이용상태가 확인되므로, 현재 영업 지속 여부와 내부 시설 상태를 직접 확인하세요.
- 임대수요 확인. 대규모아파트단지·학교·근린상가 배후는 장점이나, 상가 환금성은 공실 기간과 월세 수준에 좌우됩니다.
- 관리비 체납. 복합상가 1층 물건은 공용관리비·수선충당금·전유부분 미납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 세금·비용. 배당표는 당해세·최우선변제 등 일부 변동 요소가 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 현장 점유 및 인도 가능성을 점검하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “상가 수익성”은 별개다
이 사건은 임차인 인수도 없고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리되는 권리상 단순한 물건입니다. 그러나 4회 유찰로 최저가가 163,028,000원까지 내려온 이유를 가격 메리트로만 해석하면 위험합니다. 물건의 본질은 1층 근린생활시설이고, 회수 가능성은 실제 임대수요와 영업입지, 관리비, 공실 리스크에 달려 있습니다. 결론은 권리는 합격, 수익성은 현장 확인 후 판단입니다.
