부산지방법원 2025타경384. 부산 기장군 일광읍 삼성리 709의 근린생활시설과 토지를 함께 보는 사건입니다. 토지는 1,250㎡, 지목은 대, 준주거지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕 지상1층 건으로 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
가격만 놓고 보면 현재 최저가가 감정가의 49%이므로 상당히 낮아 보입니다. 그러나 이 물건은 대항력 있는 임차인 3명이 있고, 확정일자나 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 배당에서 이들의 보증금은 빠지지 않고 매수인이 직접 인수하는 구조로 산정되어 있습니다. 따라서 38억 1,602만6,000원만 생각하면 안 되고, 실질취득 39억 1,102만6,000원을 기준으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 709 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 일역길 92-7 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 감정평가상 이용상태 | 근린생활시설로 이용중임 |
| 토지 | 1,250㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사우원에이치 |
| 감정가 / 최저가 | 7,787,807,360원 / 3,816,026,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 5,330,588,203원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 부산은행 근저당
말소기준권리는 을구 20번 근저당권으로, 2023.11.21 접수된 주식회사부산은행의 채권최고액 5,049,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 21~23번 근저당과 갑구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준권리보다 앞선 권리 중 현재 등기부상 살아 있는 담보권은 확인되지 않습니다. 2016년부터 2019년까지 설정된 기존 근저당들은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 따라서 핵심 위험은 담보권 인수 자체가 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 3명, 총 9,500만원 인수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장문석 | 3호 | 2021.12.21 | 50,000,000원 | 有 | 미상 | 인수 |
| 추상화 | 미상 | 2016.06.27 | 40,000,000원 | 有 | 미상 | 인수 |
| 주식회사 더에이치글로벌 | 1층 4호 | 2023.05.23 | 5,000,000원 | 有 | 미상 | 인수 |
| 주식회사 한비케이 | 1층 3호 | 2024.11.05 | 10,000,000원 | 無 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)인홀 | 1층 1호 | 2024.11.08 | 10,000,000원 | 無 | 미상 | 인수 없음 |
참고로 주식회사 한비케이와 (주)인홀은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 산정되어 매수인 인수 대상에서 제외되어 있습니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 3,816,026,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,560,260원 |
| 인수 · 임차인 장문석 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 추상화 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 주식회사 더에이치글로벌 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 5,049,000,000원 | 3,775,465,740원 |
| 3. 을구 21번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 440,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 22번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 23번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 99,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 5,698,000,000원, 예상 배당 총액은 3,775,465,740원이며 채권 미배당은 1,922,534,260원입니다. 임차인 3명의 95,000,000원은 매수인 인수로 별도 부담됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 시세 판단 — 실거래 비교보다 자산 성격과 실질취득을 우선
확인된 자료에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 물건에 대해 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다. 특히 본건은 일반 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설 + 토지이고, 토지면적도 1,250㎡이므로 수익성·임대료·용도별 환금성·토지 활용가치를 함께 검토해야 합니다.
가격 지표상으로는 감정가 7,787,807,360원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 3,816,026,000원, 감정가의 49% 수준까지 낮아졌습니다. 하지만 현재 실질취득액은 3,911,026,000원이며, 임차인의 점유 및 계약관계 확인, 공매 진행과의 충돌 여부 확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 소재 일광해수욕장 서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택·단독주택·숙박시설·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장 및 동해남부선 일광역이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용. 경량철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서 감정평가상 근린생활시설로 이용중입니다.
- 토지. 준주거지역, 도로 접함, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 가축사육제한구역에 포함되며, 토지면적 1,250㎡·지목 대·상업용·평지·사다리형·소로각지입니다.
- 환금성. 근린생활시설 + 대지형 자산으로 주거용보다 수요층이 제한될 수 있고, 실거래 비교자료가 없어 가격과 환금성은 현장검토가 필요합니다.
⑥ 추가 주의사항 — 공매공고도 함께 확인
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저매각가 3,816,026,000원에 임차인 인수 95,000,000원을 더한 3,911,026,000원을 실제 취득원가의 핵심 숫자로 잡으세요.
- 임차인 인수 확인. 장문석 5,000만원, 추상화 4,000만원, 주식회사 더에이치글로벌 500만원은 대항력 있는 임차인으로 산정되어 매수인 인수 대상입니다.
- 우선변제권 재확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 미상입니다. 원본 서류와 임대차계약서를 직접 확인해야 합니다.
- 공매 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매와 경매의 진행 관계, 처분 가능 여부를 반드시 확인하세요.
- 용도·환금성 확인. 근린생활시설 + 토지이므로 실제 영업업종, 임대수요, 현재 임대관계, 건축물 이용상태와 토지 활용성을 현장 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역 및 도로 접면 조건을 인허가 가능 범위와 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 기재된 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가 내용을 기준으로 한 분석 의견이므로 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 “실질취득”이 중요하다
이 사건의 가장 강한 숫자는 감정가 7,787,807,360원 대비 현재 최저가 3,816,026,000원, 즉 감정가의 49%라는 점입니다. 하지만 그 숫자만으로는 충분하지 않습니다. 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 95,000,000원이 매수인에게 넘어가므로 실제 부담 기준은 3,911,026,000원입니다.
권리 구조 자체는 2023년 11월 21일 부산은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 형태지만, 임차인 인수와 공매공고 존재라는 두 가지 변수가 남습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮다”보다 “39억1,102만6,000원의 실질취득가로도 가치가 있는가”가 핵심 판단 기준입니다. 비교 실거래가가 확인되지 않는 만큼, 현장 임대수익과 토지 활용가치를 검증한 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
