📉 최저가 49% 👥 대항력 임차인 3명 💸 인수 95,000,000원 🏷️ 2회 유찰
부산지방법원 2025타경384. 일광읍 삼성리 709에 있는 근린생활시설과 토지가 매각 대상입니다. 토지는 1,250㎡, 지목은 대, 준주거지역이며 감정평가상 건물은 경량철골구조 기타지붕 지상 1층으로 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사우원에이치이고, 2023.11.21. 부산은행 근저당권 5,049,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다.
등기부상 말소기준권리 뒤에 설정된 부산은행 근저당권 3건과 기장군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 장문석·추상화·주식회사 더에이치글로벌의 보증금 합계 95,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어가는 구조이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 709 · 부산광역시 기장군 일광읍 일역길 92-7 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 토지 | 1,250㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 · 준주거지역 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 지상1층 · 징크판넬 등 외벽 · 강화유리 및 하이샷시창 |
| 소유자 | 주식회사우원에이치 |
| 감정가 / 최저가 | 7,787,807,360원 / 3,816,026,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 5,330,588,203원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금 9,500만원은 인수
현재 말소기준은 2023.11.21. 설정된 부산은행 근저당권 5,049,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권 440,000,000원, 110,000,000원, 99,000,000원과 기장군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2016년부터 2023년 사이 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 인수 판단의 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장문석 | 3호 | 2021.12.21 | 50,000,000원 | - | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 추상화 | 미상 | 2016.06.27 | 40,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 한비케이 | 1층 3호 | 2024.11.05 | 10,000,000원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)인홀 | 1층 1호 | 2024.11.08 | 10,000,000원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 더에이치글로벌 | 1층 4호 | 2023.05.23 | 5,000,000원 | - | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 장문석 50,000,000원, 추상화 40,000,000원, 주식회사 더에이치글로벌 5,000,000원은 전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당표에서는 이 세 임차인의 보증금 합계 95,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 3,816,026,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신거래·가격 추세 수치가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 대항력 임차보증금까지 더하면 현재 회차의 실질취득 부담은 3,911,026,000원입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 3,816,026,000원 | 95,000,000원 | 3,911,026,000원 | 1,922,534,260원 |
| 3회 유찰 시 | 2,671,218,200원 | 95,000,000원 | 2,766,218,200원 | 3,055,893,982원 |
| 4회 유찰 시 | 1,869,852,740원 | 95,000,000원 | 1,964,852,740원 | 3,849,245,787원 |
④ 예상배당표 (매각가 3,816,026,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,560,260원 |
| 인수 · 장문석 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 추상화 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 더에이치글로벌 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 20번 근저당권 · 부산은행 | 5,049,000,000원 | 3,775,465,740원 |
| 을구 21번 근저당권 · 부산은행 | 440,000,000원 | 0원 |
| 을구 22번 근저당권 · 부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 을구 23번 근저당권 · 부산은행 | 99,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 40,560,260원을 제외한 3,775,465,740원이 부산은행 을구 20번 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권에는 배당이 없습니다. 채권 총 미배당액은 1,922,534,260원입니다. 임차보증금 95,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일광해수욕장 서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·숙박시설·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동해남부선 일광역이 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 전기설비, 위생 및 급·배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,250㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 2,622,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이며 도로에 접하고, 가축사육제한구역과 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 현재 최저가 3,816,026,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 95,000,000원을 더한 실질취득 부담 3,911,026,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차관계 확인. 장문석·추상화·주식회사 더에이치글로벌의 점유현황과 보증금 반환관계, 실제 인도 가능 시점을 다시 확인해야 합니다.
- 후발 임차인 확인. 주식회사 한비케이와 (주)인홀은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만 실제 점유 및 인도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
- 공매 진행 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·공매 진행상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 9,500만원 인수
이 사건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 대형 근린시설·토지 물건입니다. 하지만 매수인 관점의 핵심 숫자는 3,816,026,000원이 아니라 대항력 임차인 보증금 95,000,000원을 더한 3,911,026,000원입니다. 말소기준 이후의 등기권리는 소멸하지만, 장문석·추상화·주식회사 더에이치글로벌의 보증금은 인수하는 구조입니다.
또한 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 확인할 수 없고, 한국자산관리공사 공매공고 부기등기도 존재합니다. 따라서 이 물건은 “등기 후순위는 정리되지만 임차보증금 인수와 공매 진행을 반드시 확인해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격 판단도 최저가가 아닌 실질취득 부담 기준으로 해야 합니다.
