부산지방법원 2025타경395. 부산 해운대구 반여동 890-7 외 1필지와 건물에 관한 임의경매입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용되고 있습니다. 지하는 노래연습장, 1층은 상업용 식당, 2층은 당구장, 3층은 명상센터, 4층은 주택으로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 부분도 매각에 포함됩니다.

감정가는 3,184,007,040원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,092,115,000원입니다. 다만 이 물건은 “낮아진 최저가”보다 낙찰 후 실제로 떠안을 금액을 먼저 봐야 합니다. 안말자의 보증금 20,000,000원은 배당에서 빠지고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있어, 현재 회차의 확인 가능한 실질취득 하한은 1,112,115,000원입니다. 여기에 김소옥의 미상 보증금 등 추가 인수 가능성이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계가 승부처

말소기준권리는 2019.04.15 주식회사부산은행 근저당권 847,000,000원입니다. 이후 설정된 부산은행·국민은행·신현대부동산개발 근저당과 2025.02.17 임의경매개시결정, 2025.03.14 부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 전세권·저당권·근저당권·압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 다수 존재합니다.

김소옥은 2025.05.02 배당요구를 했고, 안말자는 2025.04.23 배당요구를 했습니다. 다만 김소옥은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 소멸하고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 특히 김소옥은 과거 등기부상 저당권자 이름과 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다. 이는 임차권이 무효라는 뜻이 아니라, 관계와 실제 임대차 조건을 원본으로 검증해야 한다는 의미입니다.

② 가격·실질취득 — 감정가 34.3%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

현재 최저가는 1,092,115,000원으로 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 비교자료가 없으므로 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다. 더 중요한 것은 낙찰가 외에 확인된 인수 20,000,000원이 있고, 김소옥과 강영수 관련 추가 인수 가능액이 확정되지 않았다는 점입니다.

유찰이 더 진행되면 매각대금은 내려가지만 확인된 안말자 보증금 20,000,000원 인수는 그대로 남습니다. 또한 김소옥의 보증금이 확정되기 전에는 유찰폭만으로 실질취득가의 메리트를 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,092,115,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구 1,665,000,000원 중 1,078,793,850원이 배당되고 586,206,150원이 미배당됩니다. 안말자 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 반석초등학교 남서측 인근으로, 상업·업무용빌딩, 중소규모 공장, 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 섞인 주상혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통시설은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 사용승인일은 1985.08.31이고, 3층·4층 증축일은 1991.09.10입니다.
• 이용. 지하 노래연습장, 1층 식당, 2층 당구장, 3층 명상센터, 4층 주택으로 근린생활시설과 주거가 혼재합니다.
• 토지. 364.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 3,652,000원/㎡입니다.
• 규제. 준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 33m 이하, 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김소옥 보증금 확인. 대항력이 확인된 만큼 실제 보증금, 임대차계약 내용, 배당으로 소멸되는 범위를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 김소옥 관계 확인. 과거 등기부상 저당권자와 동일 이름이므로 실제 임차관계와 관계인 여부를 원본 문서로 대조해야 합니다.
• 안말자 인수 반영. 확인된 보증금 20,000,000원은 낙찰가와 별도로 실질취득 부담에 포함해야 합니다.
• 강영수 점유 확인. 지하층 점유자의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 점유 원인과 임대차 조건 확인이 필요합니다.
• 주식회사 네옴. 2019.12.04 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만 현재 점유와 인도 상태는 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 부분이 함께 매각되므로 현황과 매각 대상 범위를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 현재 자료만으로 최근 실거래 시세를 판단할 수 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
• 배당 변동. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “34.3%까지 유찰”보다 “얼마를 더 떠안는가”가 먼저다

이 물건은 감정가 3,184,007,040원에서 3회 유찰돼 1,092,115,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 그 자체가 결론이 아닙니다. 안말자 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 명시돼 있고, 김소옥은 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이면서 보증금이 미상입니다. 강영수도 대항력 판정에 필요한 정보가 확정되지 않았습니다.

따라서 현재 확인 가능한 실질취득 하한은 1,112,115,000원이지만 최종 실질취득액은 아직 확정되지 않았습니다. 등기부 후순위 권리는 정리되는 반면 임차권과 점유관계가 남아 있는 전형적인 “등기는 정리되지만 임차 리스크는 미확정” 유형입니다. 실거래 시세까지 확인하기 전에는 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.