부산지방법원 2025타경509. 부산 남구 용호동 힐탑탑플레이스 에이동 1층 111호로, 감정평가상 이용상태는 일반음식점이고 현장 조사일 현재 공실입니다. 말소기준권리는 2013.03.15. 설정된 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 756,000,000원입니다. 신청채권자 역시 부산은행이며 청구액은 614,991,766원입니다. 현재 최저매각가는 364,070,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
등기상 구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 임의경매개시결정, 유성특수산업 가압류, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않아 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 상가 물건에서 가격은 권리와 별개입니다. 현재 가격이 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경509 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 957-1 에이동 1층111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 일반음식점 · 현장 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 김영수 |
| 감정가 / 최저가 | 743,000,000원 / 364,070,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 614,991,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 확인되는 임차 보증금 인수 문제는 없습니다. 핵심 말소기준권리는 2013.03.15. 부산은행 근저당입니다. 이후 2025.04.29. 임의경매개시결정, 2025.07.04. 유성특수산업 가압류 53,069,651원, 2026.01.09. 국 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 743,000,000원이고 현재 최저매각가는 364,070,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 254,848,999원, 4회 유찰 시 시나리오는 178,394,299원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 특히 근린시설은 실제 임대료, 공실 기간, 관리비, 전용·공용 면적 구조, 접근성, 업종 적합성에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 현장 시세를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 364,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,896,980원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 756,000,000원 | 358,173,020원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 유성특수산업 | 53,069,651원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 809,069,651원, 예상 배당액은 358,173,020원이며 미배당은 450,896,631원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 용호동 분포중학교 북서측 인근으로, 주위는 대단지 공동주택, 광안대교 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일반음식점이며 현장 조사일 현재 공실입니다.
- 도로. 남서측·남동측으로 약 20미터, 북서측으로 약 14미터 폭 도로와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반도로 접합이며, 토지 공시지가는 4,722,000원/㎡입니다.
- 건물. 기타철골철근콘크리트조 에이동 12층 건물 내 1층이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지등기부 별도등기 및 금지사항 등기가 명시돼 있으므로 토지 등기 원문을 확인하세요.
- 111호·112호 경계 확인. 현장 조사일 현재 벽체 구분이 없으므로 현황과 공부상 경계가 실제 사용에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 일반음식점으로 이용됐으나 현재 공실이므로 내부 상태와 영업시설 잔존 여부, 수선·원상복구 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 시세 직접 검증. 현재 최저가가 감정가 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 근린시설 매매·임대 시세를 별도로 비교하세요.
- 세금·관리비 확인. 국 압류가 등기돼 있으므로 실제 조세채권과 체납 관리비가 배당·취득 이후 비용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 현황 검증이 남는다
이 사건은 권리만 보면 말소기준이 명확합니다. 2013년 부산은행 근저당 이후의 경매개시·가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 임차인도 확인되지 않아 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 2회 유찰로 최저가가 364,070,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 확정되지는 않습니다. 실거래 시세 비교가 없고, 111호와 112호의 벽체가 구분되지 않은 공실 상태이며, 토지등기부 별도등기·금지사항도 확인 대상입니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현황·토지등기는 확인 필수. 이 세 가지가 이 사건의 결론입니다.
