부산지방법원 2025타경545. 부산 남구 문현동 ‘문현동월가아파트’ 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 사용승인일은 2018.07.18입니다. 등기부상 소유자는 주식회사월가이고 근저당권은 없습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.09.04 접수된 주택도시보증공사 가압류 400,000,000원입니다. 이 가압류와 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 김승현은 2018.08.03 전입했고 2025.05.28 배당요구를 했습니다. 전입 시점은 2024.09.04 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 자료만으로 대항력 있음이라고 확정해서는 안 됩니다. 현재 판정은 대항력 가능·미상, 우선변제권도 미상, 매수인 승계금액 역시 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 이용 · 20층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 주식회사월가 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 37,936,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 김승현 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 전용면적 기준 | 50.3427㎡ |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 임차인은 별도 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승현 | 미상 / 주거 | 2018.08.03 | 미상 | 미상 | 2025.05.28 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
신탁등기는 2018.07.30 설정됐다가 2018.08.14 신탁재산 귀속으로 말소되었습니다. 2022.12.15에는 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 이후 2024.09.04 주택도시보증공사의 가압류가 설정되고, 2025.05.09 김승현의 강제경매가 개시되었습니다. 등기부상 금전권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 임차인 승계 여부는 별개입니다.
② 시세 비교 — 최저가 21.1%라도 ‘실질취득가’가 먼저다
문현동월가아파트의 전용면적 매칭 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 162,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 180,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세는 +13.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.0㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2025.02 | 47.0㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2023.12 | 54.11㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2023.10 | 47.0㎡ | 15 | 158,000,000원 |
| 2023.08 | 47.0㎡ | 10 | 156,000,000원 |
| 2023.08 | 47.0㎡ | 19 | 150,000,000원 |
| 2023.07 | 47.0㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가 37,936,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 21.1%입니다. 수치만 보면 큰 폭으로 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 보증금 미상의 선순위 전입자가 있기 때문에 최저가가 곧 매수인의 총 취득원가가 아닐 수 있습니다. 김승현의 보증금 중 배당으로 회수되지 않는 부분을 매수인이 승계하는 구조라면, 실질취득액은 낙찰가에 승계액을 더해 판단해야 합니다. 현재 보증금이 미상이므로 그 실질취득액 자체를 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,082,848원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 36,853,152원 |
| 2. 경매개시결정 · 김승현 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 575,000,000원, 예상 배당액은 36,853,152원, 미배당액은 538,146,848원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 예상치입니다. 특히 김승현의 임차보증금이 미상이므로, 이 표에 표시된 등기부 채권 배당만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 핵심 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 37,936,000원 | 36,853,152원 | 538,146,848원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 26,555,200원 | 25,677,206원 | 549,322,794원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 18,588,640원 | 17,854,044원 | 557,145,956원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 표면상 매각가는 26,555,200원, 18,588,640원으로 낮아집니다. 그러나 임차인의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 이상, 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 승계해야 하는 구조라면 낮아진 낙찰가만큼 승계액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 문현동 ‘문현역’ 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 문현역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물, 사용승인일 2018.07.18. 위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 남측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 399.0㎡, 공시지가 3,679,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 42세대 규모이며 확인된 실거래는 7건입니다. 용도 표기와 실제 이용이 다르므로 실수요·대출·매도 단계에서의 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김승현 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·확정일자·실제 점유 상태를 매각물건명세서와 임대차계약서 등 원본으로 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 2018.08.03 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 현재는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 실질취득액 계산. 임차보증금이 확인되면 예상 배당액과 미배당 승계액을 계산한 뒤, 낙찰가에 승계액을 더해 최근 실거래 180,000,000원과 비교해야 합니다.
- 김승현의 이중 지위 확인. 임차인 김승현과 강제경매 신청채권자 김승현이 동일인으로 표시되어 있으므로 점유 원인과 채권 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.15 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등록상태와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용, 금융·세무상 취급을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 보증금 확인이 먼저”
감정가 158,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 37,936,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균은 180,000,000원입니다. 표면가격만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 김승현의 임차보증금입니다. 2018.08.03 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 낮지만 실질취득액은 미상”입니다. 등기부상 가압류와 경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 권리분석이 끝나지 않습니다. 임차보증금과 배당 가능액을 확인해 매수인 승계액을 먼저 계산한 뒤, 그 실질취득액을 최근 12개월 평균 및 최신 거래인 180,000,000원과 비교해야 합니다. 보증금 확인 전에는 ‘싸다’도, ‘인수 0원’도 확정할 수 없습니다.
