부산지방법원 2025타경545. 부산 남구 문현동에 있는 문현동월가아파트 4층 402호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔이며 매각물건명세서에도 업무시설 오피스텔을 주거용으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가 158,000,000원에서 5회 유찰된 현재 최저가는 26,555,000원, 감정가의 16.81% 수준입니다.
가격이 이렇게 크게 내려간 물건에서는 단순 할인율보다 낙찰 후 무엇을 추가로 부담하는지 확인해야 합니다. 이 사건의 소유자는 주식회사월가이고, 등기부상 말소기준권리는 2024년 9월 4일 설정된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 점유 관련 조사에 등장하는 김승현의 전입일은 2018년 8월 3일입니다. 말소기준권리보다 훨씬 앞선 전입이므로 대항력 발생 가능성을 가볍게 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 4층 402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로13번길 6-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설 오피스텔(주거용 이용) |
| 전용면적 / 층수 | 50.3427㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 4층 |
| 사용승인일 | 2018.07.18 |
| 건물 규모 | 42세대 |
| 소유자 | 주식회사월가 (단독소유) |
| 감정가 | 158,000,000원 |
| 최저매각가 | 26,555,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승현 / 175,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.04 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 점유 관련 | 김승현 · 2018.08.03 전입 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부에서 말소기준권리로 분석된 것은 2024.09.04 주택도시보증공사의 가압류(400,000,000원)입니다. 이 가압류와 이후의 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그보다 앞선 2018년 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.
그러나 등기상 권리의 소멸과 임차인의 대항력은 별개로 검토해야 합니다. 2018.08.03 전입한 김승현의 점유 및 대항력 요건이 유지되어 왔다면, 등기상 가압류가 소멸해도 임차보증금 반환 문제가 남을 수 있습니다. 또한 2022.12.15 민간임대주택등기가 있어 등록임대주택에 따른 임대차 관련 법적 의무와 매각 후 처리도 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·인수금액 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승현 주거 · 점유 부분 미상 |
2018.08.03 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 |
실제 임차인 1명. 김승현은 2025.05.28 배당요구를 신청한 것으로 확인됩니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았으며, 별도로 집계할 보증기관 승계 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인과 실제 가격 메리트는 다르다
문현동월가아파트의 확인된 실거래는 7건으로, 전체 평균은 162,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 5월 180,000,000원 1건이며, 최근 거래 기준 지표는 13.2% 상승으로 표시됩니다. 다만 최근 거래의 전용면적은 47㎡이고 경매 대상은 50.3427㎡이므로 두 금액을 동일 조건의 실거래 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2025.02 | 47㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2023.12 | 54.11㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2023.10 | 47㎡ | 15 | 158,000,000원 |
| 2023.08 | 47㎡ | 10 | 156,000,000원 |
| 2023.08 | 47㎡ | 19 | 150,000,000원 |
| 2023.07 | 47㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 162,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가 26,555,000원은 전체 실거래 평균의 16.4%, 최근 12개월 실거래 평균의 14.8%에 해당합니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수액이 반영되지 않은 수치입니다. 실질취득액을 알 수 없는 상황에서 ‘시세의 14.8%에 살 수 있다’고 해석하는 것은 부정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,555,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 877,990원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 25,677,010원 |
| 2. 강제경매 신청 · 김승현 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 575,000,000원 | 25,677,010원 |
집행비용 877,990원은 추정치입니다. 위 배당은 임차보증금 및 임차인 우선변제, 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 잠정 계산입니다. 김승현의 임차인 지위와 보증금이 확인되면 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다. 이 표의 매수인 인수액 0원 산정은 임차보증금 승계 위험이 없다는 확정 판정이 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격 하락만으로 위험이 해소되지 않는다
| 회차 | 최저가 시나리오 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가의 16.81% |
26,555,000원 | 25,677,010원 | 549,322,990원 |
| 6회 유찰 가정 감정가의 11.76% |
18,588,500원 | 17,853,907원 | 557,146,093원 |
| 7회 유찰 가정 감정가의 8.24% |
13,011,950원 | 12,377,735원 | 562,622,265원 |
회차가 진행될수록 최저가와 잠정 채권자 배당액은 줄어듭니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 매각가격이 내려가는 만큼 미배당 인수액이 증가할 수 있습니다. 이 경우 실질취득액이 예상만큼 낮아지지 않습니다. 따라서 6회·7회 유찰 시나리오에서도 보증금 확인 없이 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 소재 문현역 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 문현역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2018.07.18 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 4층 402호입니다. 위생·급배수 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 남측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 3,679,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 42세대 건물로, 확인된 실거래는 총 7건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 거래 유동성을 충분히 판단하기 어렵습니다. 주거용으로 이용 중인 업무시설 오피스텔이라는 점도 매수층과 금융조건을 확인할 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 김승현의 임대차계약서, 보증금 액수, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 및 승계 여부. 2018.08.03 전입 이후 점유 유지 여부와 임대차의 유효성, 매수인 인수 보증금 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인·채권자 관계. 임차인 김승현과 강제경매 신청채권자 김승현의 동일인 여부, 청구채권의 성격 및 집행권원을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.15 민간임대주택 등록에 따른 임대의무기간, 임대차 관계와 매각 후 관련 의무 처리 여부를 검토해야 합니다.
- 취득비용 재산정. 입찰가에 실제 인수될 미배당 임차보증금과 부대비용을 더해 실질취득액을 계산한 뒤 시세와 비교해야 합니다.
- 시세 보정. 최근 180,000,000원 거래는 전용 47㎡·13층으로 대상인 50.3427㎡·4층과 조건이 다릅니다. 면적·층·건물 상태 차이를 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유관계, 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 및 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17%가 곧 싸다는 뜻은 아니다”
이 사건의 표면적인 매력은 강합니다. 감정가 158,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 26,555,000원까지 내려왔기 때문입니다. 최근 실거래 180,000,000원과 비교하면 가격 비율은 14.8%에 불과합니다.
하지만 대항력 가능 임차인 김승현의 보증금이 미상인 상황에서는 실제 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 더구나 강제경매 신청채권자와 임차인의 이름이 같고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 이 물건의 가장 큰 위험은 가격이 아니라 불확실한 임차관계와 잠재적인 보증금 인수 부담입니다.
종합 판단은 D등급, 현재 단계에서는 입찰 보류입니다. 임차보증금과 대항력, 배당 후 인수액이 확인되기 전까지는 아무리 낮은 최저가라도 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 핵심은 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 얼마를 실제로 부담하게 되느냐입니다.
