부산지방법원 2025타경545. 문현역 남동측 인근의 20층 집합건물 중 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 업무시설 오피스텔을 주거용으로 이용 중이라고 적고 있습니다. 소유자는 주식회사월가이며, 등기상 근저당권은 없습니다. 말소기준권리는 2024.09.04 주택도시보증공사의 가압류이고, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기채권보다 선순위 점유관계입니다. 김승현은 2018.08.03 전입한 주거 점유자로 조사됐고 2025.05.28 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 밝혀지지 않았으므로, 대항력과 우선변제권을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 다만 대항력이 인정되고 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못한다면, 그 미배당 잔액이 매수인에게 넘어올 가능성이 있습니다.
김승현은 이 경매의 신청채권자이기도 하며 신청채권액은 175,000,000원입니다. 동일인이 점유자와 신청채권자로 함께 나타나 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기되지만, 이 사정만으로 임대차를 허위라고 보거나 인수 위험이 사라졌다고 판단할 수는 없습니다. 신청채권액 175,000,000원 역시 확인되지 않은 임차보증금과 동일한 금액이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 4층 402호 도로명: 부산광역시 남구 수영로13번길 6-20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 주거용 오피스텔 이용 · 대상 면적 50.3427㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 중 4층 · 사용승인 2018.07.18 |
| 소유자 | 주식회사월가 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승현 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인은 남을 수 있다
등기부만 보면 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류와 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 6년 이상 앞서 있습니다. 보증금과 임대차계약의 실체가 확인되지 않은 이상, 등기가 지워진다는 사실만으로 매수인의 인수액을 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승현 주거 점유 | 점유 부분 미상 2018.08.03 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.05.28 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김승현은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 점유 임차인 1명으로 조사됐습니다. 전입일만 보면 선순위 가능성이 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액과 우선변제 범위를 계산할 수 없습니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록 전입세대, 실제 점유, 배당요구서와 신청채권의 발생 원인을 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 명목가격과 실질가격을 분리해야 한다
문현동월가아파트의 유사 면적 매칭 실거래는 총 7건이며 평균은 162,000,000원, 범위는 130,000,000원~180,000,000원입니다. 현재 최저가는 실거래 평균의 47.8%입니다. 다만 이 비율은 임차보증금 인수액을 제외한 명목 최저가 비교일 뿐입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.0㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2025.02 | 47.0㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2023.12 | 54.11㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2023.10 | 47.0㎡ | 15 | 158,000,000원 |
| 2023.08 | 47.0㎡ | 10 | 156,000,000원 |
| 2023.08 | 47.0㎡ | 19 | 150,000,000원 |
| 2023.07 | 47.0㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 162,000,000원 |
감정가 158,000,000원은 실거래 평균 162,000,000원과 비슷한 구간이지만, 2회 유찰된 명목 최저가는 77,420,000원까지 내려왔습니다. 임차인 인수액이 없다는 사실이 확인될 경우에만 이 가격 차이가 매수인의 실질적인 할인으로 연결됩니다. 반대로 미배당 보증금이 남는다면 비교 기준은 77,420,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,793,560원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 경매신청채권 · 김승현 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권만 반영한 단순 예상으로 총 미배당액은 499,373,560원입니다. 김승현의 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당 및 인수액은 포함되지 않았습니다. 신청채권 175,000,000원과 임차보증금은 별개의 법률관계일 수 있으며, 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 499,373,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 522,181,492원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 37,935,800원 | 36,852,956원 | 538,147,044원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정상 업무시설 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 입지. 부산 남구 문현동 문현역 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 문현역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 규모. 2018.07.18 사용승인된 42세대 건물이며, 대상 호실은 20층 건물 중 4층입니다.
- 도로·용도지역. 북측 약 6m, 남측 약 4m 포장도로에 접하고 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 속합니다. 공시지가는 3,679,000원/㎡입니다.
- 환금성. 유사 면적 실거래 7건이 확인되지만, 단지 경매 통계는 평균 2.2회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 소규모 오피스텔 이용 물건이라는 점을 고려해 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김승현의 계약일, 보증금, 임대인, 계약 대상 호실 및 계약 갱신 여부를 확인하세요.
- 보증금 지급 증빙. 계좌이체 내역, 영수증, 자금 출처를 확인해 실제 임대차인지 관계인 거래인지 검증해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입세대열람, 주민등록 유지 여부, 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 내용을 원문과 대조하세요.
- 신청채권과 임차보증금 분리. 신청채권액 175,000,000원을 임차보증금으로 간주하지 말고 집행권원과 채권 발생 원인을 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.15 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 용도 대조. 근린시설 분류, 업무시설 오피스텔 및 주거용 이용 상태를 건축물대장과 현장에서 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 기재 매각기일은 2026.07.06이므로 실제 진행·변경·낙찰 여부를 법원 원문에서 재확인하세요.
맺으며 — “반값처럼 보이지만, 총액은 아직 모른다”
이 물건은 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 77,420,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 162,000,000원의 47.8%에 불과합니다. 그러나 현재 확인되는 할인은 어디까지나 명목 낙찰가의 할인입니다. 2018.08.03 전입한 임차인의 보증금과 확정일자가 미상인 이상, 매수인이 부담할 미배당 보증금도 계산할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점은 분명하지만, 선순위 임차인 가능성은 별개의 문제입니다. 신청채권자와 임차인이 동일하다는 의심 사정도 계약 실체가 확인되기 전에는 인수 위험을 제거하지 못합니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리가 가격을 확정하지 못하게 하는 사건입니다. 임차보증금과 배당 후 잔액이 0원으로 확인되기 전까지는 최저가만 보고 응찰할 물건이 아닙니다.