부산지방법원 2025타경596. 광안자이 103동 12층 1201호 아파트지만, 경매대상은 전체 소유권이 아닙니다. 등기상 김철환과 정미숙이 각각 2분의 1씩 공유하고 있으며 이번 강제경매는 정미숙 지분 1/2에 대해서만 진행됩니다. 따라서 외부 입찰자가 낙찰받는 경우 김철환의 1/2은 그대로 남고, 낙찰자는 김철환과 함께 이 호수를 공유하는 구조가 됩니다. 이 점이 일반적인 아파트 경매와 가장 크게 다른 부분입니다.
가격은 한 차례 유찰되어 감정가 598,000,000원에서 418,600,000원으로 낮아졌습니다. 배당표상 이 가격에서는 집행비용과 신청채권자 박선옥의 청구액 311,704,100원, 김철환의 가압류 10,000,000원을 모두 지급하고도 소유자에게 90,309,900원이 남습니다. 따라서 현재 회차에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 등기에는 정미숙 지분에 대한 파산선고도 올라와 있어, 이 등기의 매각 후 처리 및 집행기록은 원본 확인이 필요한 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1334 광안자이 103동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 32층 건물 내 12층 |
| 매각대상 | 정미숙 소유지분 2분의 1 · 김철환 지분 2분의 1은 매각대상 아님 |
| 소유자 | 김철환 2분의 1 · 정미숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 418,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박선옥 / 311,704,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 공유자 우선매수 | 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 중요한 ‘지분매각’
등기에는 근저당권이 없고, 계산상 말소기준은 2025.06.11 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.08.27 정미숙 지분에 김철환의 10,000,000원 가압류가 등기됐고, 이는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2025.08.28에는 정미숙 지분의 파산선고 등기가 추가되어 있습니다. 이 파산등기는 소멸 여부가 명시돼 있지 않으므로 매각 후 등기정리와 집행절차의 관계를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체호 시세를 그대로 대입하면 안 된다
광안자이 동일 면적 100.43㎡의 최근 거래는 전체 아파트 소유권 거래입니다. 이번 경매는 그와 달리 1/2 지분만 매각되므로, 전체호 실거래와 최저가를 그대로 나란히 놓고 “64% 싸다”는 식으로 비교하면 단위가 맞지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 100.43㎡ | 8 | 1,160,000,000원 |
| 2026.05 | 100.43㎡ | 24 | 1,255,000,000원 |
| 2026.01 | 100.43㎡ | 16 | 1,170,000,000원 |
| 2026.01 | 100.43㎡ | 12 | 1,170,000,000원 |
| 2025.10 | 100.43㎡ | 9 | 1,140,000,000원 |
| 2025.09 | 100.43㎡ | 12 | 1,170,000,000원 |
| 2025.07 | 100.43㎡ | 20 | 1,265,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 100.43㎡ | 6건 | 1,177,500,000원 |
가격 판단에서는 전체 12건 평균 1,197,500,000원보다 최근 12개월 평균 1,177,500,000원과 최신 거래 1,160,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 가격은 이전 거래보다 -3.3% 낮아진 흐름이므로 과거 고가 거래를 근거로 메리트를 과장해서는 안 됩니다.
최근 12개월 전체호 평균을 단순히 1/2로 환산하면 588,750,000원, 최신 거래 1,160,000,000원의 1/2은 580,000,000원입니다. 최저가 418,600,000원은 각각 약 71.1%, 72.2%에 해당합니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이는 전체 소유권의 절반 가치가 지분시장에서 그대로 절반 가격으로 거래된다는 뜻이 아닙니다. 공유지분은 단독 처분·사용 구조가 전체호 매수와 다르고, 이번 사건에는 공유자 우선매수까지 있어 실제 환금성에는 별도 할인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 418,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,586,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 박선옥 | 311,704,100원 | 311,704,100원 |
| 2. 가압류 · 김철환 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 90,309,900원 |
현재 최저가 418,600,000원에서는 채권자 총 청구액 321,704,100원이 전액 배당되고 90,309,900원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 후 · 감정가 70% | 418,600,000원 | 321,704,100원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 293,020,000원 | 288,117,720원 | 33,586,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 205,114,000원 | 201,442,404원 | 120,261,696원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 미배당액 33,586,380원, 3회 유찰 시에는 120,261,696원이 발생하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 즉 채권자의 미배당이 발생한다고 해서 그 금액을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조로 계산되지는 않습니다. 이 사건의 가격 외 핵심 리스크는 채권 미배당보다 지분 공유관계와 우선매수, 파산등기 확인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 수영중학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 부산도시철도 2호선 광안역·금련산역이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통 이상으로 평가됐습니다.
- 건물. 광안자이는 971세대, 2020.08.06 준공 단지이며 본건은 32층 건물 내 12층입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·도시지역·정비구역이며 공시지가 2,752,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 전체호 거래. 100.43㎡ 동일 면적 거래가 계속 확인되지만 최근 12개월 평균은 1,177,500,000원으로 이전 거래 대비 -3.3% 하락 흐름입니다.
- 지분 환금성. 전체호 실거래가 활발하더라도 1/2 공유지분은 동일한 환금성을 갖는 상품이 아닙니다. 낙찰 후 김철환과의 공유관계가 남는다는 점을 가격에 별도로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위부터 확인. 418,600,000원으로 취득하는 것은 1201호 전체가 아니라 정미숙 지분 2분의 1입니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 외부 최고가매수신고 후에도 실제 취득 여부가 달라질 수 있습니다.
- 파산등기 원본 대조. 정미숙 지분에는 2025.08.25 파산선고를 원인으로 한 등기가 2025.08.28 접수돼 있습니다. 매각 후 처리와 집행절차 관계를 등기·집행기록에서 확인해야 합니다.
- 임차·점유 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·전입·점유관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 시세는 지분 기준으로 해석. 최근 12개월 전체호 평균 1,177,500,000원과 최저가 418,600,000원을 직접 비교하지 말고, 매각지분이 1/2이라는 점과 지분 유동성 할인을 함께 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래가 이전 거래보다 -3.3% 낮아졌으므로 과거 최고가 1,320,000,000원이나 전체 12건 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 2회·3회 유찰 시 채권자 미배당은 커지지만 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 채권 부족액과 낙찰자의 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “할인된 아파트”가 아니라 “할인된 1/2 지분”
표면 숫자는 매력적입니다. 지분 감정가 598,000,000원이 1회 유찰돼 418,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 전체호 평균을 단순 절반으로 환산한 588,750,000원과 비교해도 약 71.1% 수준입니다. 배당계산상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 사건을 일반 아파트 급매처럼 보면 결론이 달라집니다. 낙찰자는 전체 호수가 아니라 정미숙 지분 1/2만 취득하고, 김철환의 나머지 1/2은 그대로 존속합니다. 김철환을 포함한 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하며, 정미숙 지분에는 파산선고 등기도 존재합니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 전체호 실거래는 최근 -3.3% 하락 흐름까지 나타나고 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “418,600,000원이 싸냐”가 아니라 “418,600,000원에 1/2 공유지분을 취득한 뒤 감당할 구조와 환금성을 고려해도 남는가”입니다. 가격차는 분명하지만, 그 가격차 상당 부분은 공유지분의 낮은 유동성·우선매수 변수·파산등기 확인이라는 구조적 위험을 감수하는 대가로 봐야 합니다. 인수는 가볍지만 구조는 무겁다. 이 사건의 권리분석 결론입니다.
