부산지방법원 2025타경628. 해운대구 우동 한양수자인마린오피스텔 16층 1628호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고, 매각물건명세서 비고에는 실제용도는 주거용이라고 적혀 있습니다. 따라서 아파트로 단순 분류하기보다 공부상 업무시설과 실제 주거 이용이 함께 존재하는 물건으로 보는 것이 정확합니다.

현재 소유자는 주식회사천비룡입니다. 주식회사천비룡은 2020.02.10 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 68,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.06.25 수협은행의 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 권리분석의 기준점은 2020.02.10 설정된 수협은행 근저당입니다. 같은 날 주식회사천비룡이 과거 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 그 이전의 신한은행 근저당과 가압류·압류·과거 경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이번 사건에서는 수협은행 근저당과 2025.06.25 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음

허동호는 2023.09.13, 이지수는 2021.03.02 전입했습니다. 두 날짜 모두 말소기준인 2020.02.10보다 뒤이므로 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 대항력에 의한 매수인 승계형으로 보지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 여부와 최우선변제 해당 가능성은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

② 가격·회차 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 단정 금지

감정가는 100,000,000원, 현재 최저매각가는 70,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 49,000,000원, 3회 유찰 시 34,300,000원입니다.

그러나 감정가 대비 할인율만으로 시장 가격 대비 저렴함을 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확정적으로 말할 수 있는 것은 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실까지입니다. 따라서 “7,000만원이면 시세보다 싸다”거나 “1회 유찰로 가격 메리트가 충분하다”는 표현은 근거가 부족합니다. 실제 응찰 상한은 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조한 뒤 정하는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

70,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 1,660,000원을 제외한 68,340,000원이 수협은행에 배당돼 채권최고액 68,400,000원 대비 60,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

신청채권자 수협은행의 청구액은 118,639,169원이지만, 등기상 근저당의 채권최고액은 68,400,000원입니다. 제공된 배당 시나리오는 이 채권최고액을 기준으로 수협은행 배당을 계산하고 있으며, 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 우동 우1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설·업무시설·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 해운대역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고, 매각물건명세서 비고상 실제용도는 주거용입니다. 사건 용도 표기는 근린시설입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 22층 건물 내 16층 1628호이며 사용승인일은 2013.11.25입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 공동현관기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측 약 20m 내외, 남동측 약 12m 폭 내외 도로에 접하며 주차시설이 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·온천지구·시가지경관지구· 방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 토지면적은 2,250.3㎡이며 공시지가는 12,760,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 대조. 허동호·이지수 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구서와 매각물건명세서에서 보증금·확정일자·소액임차인 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔), 실제용도 주거용이라는 세 가지 정보가 함께 존재하므로 실제 사용·관리규약·세금·대출 조건을 목적에 맞게 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 오피스텔 거래를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 채권신고 내역을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 임차인 2명이 확인돼 있으므로 낙찰 후 점유 이전 및 명도 진행 가능성을 사전에 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개의 문제

이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2020.02.10 수협은행 근저당이 말소기준이고, 허동호·이지수의 전입은 모두 그 뒤라 대항력은 없습니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.

다만 여기서 바로 “안전하고 싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 두 임차인의 보증금·확정일자는 확인이 필요하고, 현재 최저가 70,000,000원이 감정가 100,000,000원의 70%라는 사실만으로 시장 가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만, 임차인 배당정보와 실제 시장가 검증을 끝낸 뒤 가격을 결정해야 하는 유형입니다.