부산지방법원 2025타경628. 해운대구 우동 한양수자인마린오피스텔 22층 건물 중 17층 1728호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서에는 실제용도는 주거용으로 기재되어 있습니다.
등기 흐름에는 과거 경매 이력이 한 번 더 있습니다. 2013년 설정된 신한은행 근저당권과 2019년 임의경매개시결정은 2020.02.10. 경매매각으로 말소됐고, 같은 날 주식회사천비룡이 소유권을 취득하면서 수협은행 앞으로 채권최고액 68,400,000원의 새 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 현재 사건의 실질적인 말소기준은 2020.02.10. 수협은행 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경628 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 643-1 한양수자인마린오피스텔 17층 1728호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로570번길 17 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제용도 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 22층 건물 중 17층 · 사용승인일 2013.11.25. |
| 소유자 | 주식회사천비룡 (2020.02.10. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 118,639,169원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2020년 수협은행 근저당
현재 등기상 수협은행 근저당권의 채권최고액은 68,400,000원이고, 2025.06.25. 수협은행의 신청으로 이 사건 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 수협은행 근저당권과 경매개시결정은 소멸하며, 등기상 매수인이 별도로 인수할 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 두 사람 모두 2020.02.10. 말소기준권리 이후 전입했고 배당요구를 마쳤습니다. 따라서 대항력은 없으며 보증금이 미상이어도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지수 점유부분 미상 | 2021.03.02. | 2025.07.15. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허동호 점유부분 미상 | 2023.09.13. | 2025.07.04. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 71,400,000원으로 감정가 102,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 71,400,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 71,400,000원 | 0원 | 71,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 49,980,000원 | 0원 | 49,980,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 34,986,000원 | 0원 | 34,986,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 78,000,000원 | 69,714,800원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 수협은행 | 68,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 166,400,000원 중 69,714,800원이 배당되고, 미배당액은 96,685,200원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 우1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·업무시설·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 해운대역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물로 사용승인일은 2013.11.25.이며, 승강기·급배수·위생·소방·공동현관·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 가로장방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지이며, 남서측 약 20m, 남동측 약 12m 도로에 접하고 주차시설이 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구·방화지구·지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 ㎡당 12,760,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 업무시설과 실제 주거용 이용은 별도로 구분해 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 말소기준 재확인. 2013년 신한은행 근저당은 2020년 매각으로 말소됐습니다. 최신 등기부에서 2020.02.10. 수협은행 근저당권과 현재 경매개시결정을 다시 확인하세요.
- 배당표 채권자 대조. 예상배당표와 현재 등기의 채권자 표기가 다르므로 수협은행의 채권계산서, 배당요구 내역과 실제 배당순위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이지수·허동호의 점유부분, 보증금, 확정일자와 현재 실제 점유자를 현황조사·매각물건명세서·현장 방문으로 확인하세요.
- 명도비용 반영. 보증금 인수는 없지만 실제 점유자가 있으면 인도명령 및 명도협의에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 업무시설과 주거용 이용. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설, 실제 주거용이라는 차이를 금융기관·관할 행정기관 및 세무 검토를 통해 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 한양수자인마린오피스텔 및 해운대역 인근 유사 업무시설·오피스텔의 실제 거래가와 임대수익을 비교하세요.
- 매각기일 확인. 2026.07.06. 기일의 변경 여부와 매각결과를 법원 원본에서 확인하세요.
- 체납 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 금액을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
현재 등기와 임차관계만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2020.02.10. 수협은행 근저당권 이후 전입한 이지수·허동호는 대항력이 없고 배당요구도 했으므로, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 71,400,000원입니다.
그러나 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 비교할 실거래 가격이 없고, 공부상 업무시설이면서 실제 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 여기에 과거 말소된 신한은행 근저당권이 예상배당표에 다시 나타나는 불일치도 있어 최신 원본 확인이 필수입니다. 권리는 합격, 가격과 원본 대조는 보류. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 시세와 현재 채권관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.