부산지방법원 2025타경650. 부산 남구 용호동 용호동일타운 3동, 현칭 103동 15층 1505호 아파트입니다. 감정가는 359,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 251,300,000원입니다. 등기상 핵심은 2021.06.04. 설정된 우리은행 근저당 145,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 고려저축은행 근저당, 부산신용보증재단 가압류, 이번 임의경매개시결정과 해운대구 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 정민홍 1명이 조사됐습니다. 전입일은 2024.04.09.로 말소기준권리인 2021.06.04. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음이고, 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당관계는 입찰 전에 매각물건명세서로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경650 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 522-2 용호동일타운 3동 15층1505호 |
| 현칭 | 103동 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1505호 · 사용승인일자 1991.10.17 |
| 현재 소유자 | 김명선 7분의 2 · 김수정 7분의 2 · 이은정 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 251,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 137,240,255원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021.06.04. 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 2023.11.29. 고려저축은행 근저당 130,000,000원, 2025.06.05. 부산신용보증재단 가압류 34,500,000원, 2025.07.22. 우리은행의 임의경매개시결정, 2025.12.05. 이은정 지분 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당·압류·가압류·경매등기들은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민홍 | 2024.04.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 시장은 하락 중
동일타운 거래 비교 면적 125.08㎡가 매칭됐습니다. 가격 판단은 과거 전체 평균 304,400,000원보다 최근 거래를 우선하는 것이 안전합니다. 최근 12개월 평균은 287,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 298,000,000원입니다. 현재 최저가 251,300,000원은 최근 12개월 평균의 87.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 125.08㎡ | 11 | 298,000,000원 |
| 2026.06 | 125.08㎡ | 11 | 298,000,000원 |
| 2026.01 | 114.1㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 125.08㎡ | 1 | 302,000,000원 |
| 2025.01 | 114.1㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2024.02 | 114.1㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2022.05 | 125.08㎡ | 1 | 378,000,000원 |
| 2022.02 | 114.1㎡ | 12 | 314,000,000원 |
| 2021.09 | 114.1㎡ | 7 | 304,000,000원 |
| 2021.06 | 125.08㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 287,000,000원 |
현재 최저가가 최근 시세보다 아래인 것은 분명하지만, 최근 거래와 이전 거래의 흐름은 -9.2%입니다. 따라서 전체 10건 평균 304,400,000원이나 과거 최고가 378,000,000원을 기준으로 할인폭을 크게 잡는 방식은 피해야 합니다. 최근 12개월 평균 287,000,000원과 최신 298,000,000원을 중심으로 입찰가를 판단하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,318,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 145,200,000원 | 145,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사고려저축은행 | 130,000,000원 | 101,781,800원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 34,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 309,700,000원 중 246,981,800원이 배당되고 미배당은 62,718,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 251,300,000원 | 246,981,800원 | 62,718,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 175,910,000원 | 172,647,260원 | 137,052,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 123,136,999원 | 120,613,081원 | 189,086,919원 | 0원 |
유찰이 이어져 채권자의 미배당이 커져도 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 3회 유찰 시에는 신청채권자 배당도 120,613,081원으로 청구금액 137,240,255원을 충족하지 못하는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·주택·점포·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 단지. 동일타운은 4개동 444세대이며 사용승인일자는 1991.10.17입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·제2종일반주거지역이며 제2종전용주거지역 도시관리계획이 입안 중입니다.
- 토지. 토지면적 20,183.2㎡ · 공시지가 970,300원/㎡ · 지목 대 · 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·승강기·화재경보·도시가스 난방설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정민홍은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 304,400,000원보다 최근 12개월 평균 287,000,000원과 최신 거래 298,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.2%이므로 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 추가 상승여력을 전제하지 마세요.
- 현칭 확인. 등기상 3동이며 매각물건명세서 비고상 현칭은 103동입니다.
- 공유자·점유 확인. 현재 소유자는 김명선·김수정·이은정의 공유 상태입니다. 실제 점유관계와 인도 절차를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 함께 본다
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.06.04. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 고려저축은행 근저당·부산신용보증재단 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 정민홍도 2024.04.09. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 359,000,000원에서 한 차례 유찰돼 251,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 287,000,000원의 87.6%입니다. 다만 시장 흐름은 -9.2% 하락입니다. 따라서 과거 전체 평균이나 최고가보다 최근 12개월 평균과 최신 298,000,000원 거래를 중심으로 가격을 판단해야 합니다. 권리는 양호하고 인수는 0원, 가격도 최근 평균 아래지만 하락 추세와 미상 임차보증금 확인이 남은 물건으로 정리됩니다.
