부산지방법원 2025타경5042. 부산 기장군 정관읍 모전리의 동일스위트3차 305동 16층 1603호, 전용면적 100.7622㎡인 아파트입니다. 감정가 346,000,000원에서 6회 유찰을 거쳐 최저매각가가 242,200,000원으로 내려왔습니다. 단지의 최근 실거래만 보면 상당한 가격 차이가 있습니다. 하지만 등기부에 올라온 임차보증금 400,000,000원을 함께 보지 않고 입찰하면 전혀 다른 계산이 나옵니다.
임차인 박도건은 2021.12.17. 확정일자를 받았고, 2022.01.12. 전입신고와 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022.06.23. 국세 압류보다 전입이 빠릅니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차권으로 분석해야 합니다. 2024.01.16.에 설정된 임차권등기 자체가 후순위라는 사실만으로 보증금 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
이 사건의 반전은 매각물건명세서에 기재된 확약입니다. 주택도시보증공사는 박도건의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면, 매수인의 가격 판단 기준은 룰상 보증금 인수까지 더한 금액이 아니라 최저매각가 242,200,000원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 728 동일스위트3차 제305동 제16층 제1603호 도로명: 부산광역시 기장군 정관읍 모전1길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 100.7622㎡ · 지상 20층 중 16층 · 철근콘크리트구조 |
| 단지 현황 | 동일스위트3차 · 1,500세대 · 2014.05.30. 준공 |
| 소유자 | 김미경 (2016.08.29. 소유권이전, 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 | 346,000,000원 |
| 최저매각가 | 242,200,000원 (감정가 70%, 6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 425,592,531원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.23. 갑구 7번 압류 · 국(금정세무서장) |
| 선순위 임차보증금 | 박도건 · 400,000,000원 |
| 실질 인수액 | 0원 (2026.08.11.자 확약 적용 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2022.06.23. 국의 압류입니다. 2016년 동구중앙새마을금고의 근저당권(채권최고액 308,100,000원)은 2022.01.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 등기된 우리금융캐피탈의 가압류 48,776,469원, 부산신용보증재단의 가압류 6,840,000원 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그러나 임차인의 대항력은 별도입니다. 박도건의 전입일 2022.01.12.은 말소기준일 2022.06.23.보다 빠릅니다. 확정일자까지 갖추고 배당요구도 했으므로, 통상적인 배당·인수 구조에서는 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
- 우선변제권만 주장하고 대항력 포기
- 임대차보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기 말소에 동의
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계인은 별도 임차인이 아니다
확인되는 실제 임차인은 박도건 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 임차인의 승계인으로서 확약서를 제출한 주체이며, 별도의 실제 임차인으로 집계하거나 보증금 400,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 지위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
박도건 제1603호 전유부분 전부 주거 · 주택임차권등기 |
400,000,000원 |
전입·점유 2022.01.12. 확정 2021.12.17. 배당요구 2024.01.16. |
대항력 있음
우선변제 있음 보증기관 승계 |
실질 0원 룰상 161,990,800원 확약으로 청구 포기 |
| 실제 임차인 | 박도건 1명 |
|---|---|
| 보증금 합계 | 400,000,000원 (중복 합산 없음) |
| 임대차계약일 | 2021.12.15. |
| 전입·점유개시 | 2022.01.12. |
| 확정일자 | 2021.12.17. |
| 임차권등기 | 2024.01.16. · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.01.16. |
| 승계인 | 주택도시보증공사 (별도 실제 임차인 아님) |
| 확약일 | 2026.08.11. |
| 예상 배당액 | 238,009,200원 |
| 배당 부족액 | 161,990,800원 |
| 매수인 실질 부담 | 0원 (확약 적용) |
③ 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 차이가 뚜렷하다
동일스위트3차는 1,500세대 규모의 아파트 단지입니다. 전용 약 100.76㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 보면, 평균 거래금액은 337,875,000원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래금액은 317,000,000원입니다. 입찰가의 가격 메리트는 과거 거래가 포함된 평균만이 아니라 최신 거래가격을 함께 적용해 보수적으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 100.23㎡ | 7 | 317,000,000원 |
| 2026.08 | 100.76㎡ | 11 | 345,000,000원 |
| 2026.08 | 100.76㎡ | 11 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 100.76㎡ | 20 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 100.76㎡ | 19 | 333,500,000원 |
| 2026.05 | 100.76㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 17 | 331,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 18 | 325,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 100.76㎡ | 12 | 354,000,000원 |
| 2026.01 | 100.76㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 337,875,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 337,875,000원 |
|---|---|
| 최신 실거래 | 317,000,000원 (2026.10) |
| 실거래 최저 / 최고 | 317,000,000원 / 360,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 242,200,000원 |
| 최근 평균 대비 | 71.7% · 95,675,000원 낮음 |
| 최신 거래 대비 | 약 76.4% · 74,800,000원 낮음 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.8회 |
| 본건 유찰 횟수 | 6회 |
확약을 적용한 실질취득 기준 242,200,000원은 최근 12개월 평균 337,875,000원보다 95,675,000원 낮고, 최신 거래 317,000,000원과 비교해도 74,800,000원 낮습니다. 따라서 확약의 효력이 유지된다면 실제 실거래와 비교해 가격 차이가 존재합니다.
반대로 가장 최근의 317,000,000원 거래는 최근 12건 중 최저 거래가격입니다. 과거 고가 거래까지 포함된 평균만을 회수 가능 시세로 판단하는 것은 위험합니다. 해당 호실의 층·향·내부 상태, 점유 상황에 따른 가격 차이도 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,190,800원 |
| 1. 박도건 임차보증금(우선변제) | 400,000,000원 | 238,009,200원 |
| 2. 우리금융캐피탈 가압류 | 48,776,469원 | 0원 |
| 3. 부산신용보증재단 가압류 | 6,840,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 425,592,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,190,800원은 추정치입니다. 표시된 배당은 임차보증금 우선변제를 전제로 한 시뮬레이션이며, 실제 배당순위 및 금액은 조세채권의 법정기일·우선순위, 당해세 및 최우선변제 적용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 경매신청채권은 임차인의 보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가 인하 효과가 제한된다
대항력 임차인의 잔존 보증금 인수가 유지되는 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 배당이 줄어드는 만큼 매수인이 부담할 미배당액이 증가합니다. 따라서 확약이 없다면 실질취득 부담은 보증금 400,000,000원 부근에서 유지됩니다. 반면 현재 확약이 유효하면 아래 회차 모두 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 추정 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰(70%) | 242,200,000원 | 161,990,800원 | 0원 |
| 7회 유찰 시(56%) | 193,760,000원 | 209,752,640원 | 0원 |
| 8회 유찰 시(44.8%) | 155,008,000원 | 247,962,112원 | 0원 |
룰상 인수 추정액은 각 회차의 배당·집행비용 가정에 따른 수치입니다. 실제 매수인 인수액은 확약의 유효한 적용을 전제로 0원으로 평가하며, 다음 회차의 매각조건 및 배당 결과는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 모전리, 모전중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 20층 건물의 16층 1603호입니다. 승강기, 위생·급배수시설, 공동현관기 및 열병합 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20m, 남동측 약 15m 내외 포장도로에 접하며, 중로 및 보행자전용도로 관련 지정사항이 있습니다.
- 토지 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 및 교육환경 상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 1,116,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 점유 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1,500세대 단지로 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래금액은 317,000,000원에서 360,000,000원까지 차이가 있으며, 최신 거래는 해당 구간의 하단에 위치합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.11.자 주택도시보증공사 확약서가 실제 법원 기록에 제출되어 있는지, 대항력 포기·잔액 청구 포기·임차권등기 말소 동의가 정확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 확약의 적용범위. 확약은 박도건 임차권에 한정됩니다. 별도 대항력 임차인 또는 점유자가 확인되는 경우 해당 권리까지 포기한 것으로 해석하면 안 됩니다.
- 매각물건명세서 재확인. 입찰 직전 최신 명세서에서 확약서 비고, 임차권 관련 기재 및 매수인 인수사항이 유지되는지 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 관계. 주택도시보증공사의 임차권 승계 범위와 보증금 반환채권 관련 권리관계를 확인하고, 임차보증금과 신청채권을 중복된 임차보증금으로 계산하지 않아야 합니다.
- 국세 압류와 배당순위. 2022.06.23. 국세 압류의 조세 법정기일 및 실제 우선순위는 별도 검토가 필요합니다. 예상배당표만으로 확정 배당액을 단정하지 않아야 합니다.
- 임차권등기 말소. 승계인의 말소 동의가 실제 등기 말소로 이어지는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다. 말소 동의와 말소 완료는 동일하지 않습니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있어도 현재 실제 점유자가 누구인지는 별도 확인이 필요합니다. 인도 협의, 명도 및 점유 이전에 따른 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 각종 조세 및 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 337,875,000원만 보지 말고 최신 실거래 317,000,000원을 함께 비교해야 합니다. 입찰가에 취득·명도·수리비를 반영한 뒤 가격 차이를 평가해야 합니다.
- 유찰 이력. 단지 평균 2.8회에 비해 본건은 6회 유찰됐습니다. 확약서 관련 불확실성, 점유 현황, 매각조건과 가격 등 유찰 원인을 직접 점검해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건기록 및 최근 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유는 보증금, 살 수 있는 이유는 확약서”
이 물건을 단순히 감정가 346,000,000원에서 최저가 242,200,000원으로 내려온 6회 유찰 아파트로 보면 안 됩니다. 핵심은 400,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 원칙적인 배당·인수 구조에서는 현재 회차의 미배당액 161,990,800원이 매수인 부담으로 남아 실질취득이 404,190,800원 수준으로 올라갑니다. 그 경우 최근 실거래 대비 가격 메리트는 없습니다.
하지만 2026.08.11.자 주택도시보증공사의 확약은 대항력을 포기하고 잔존 보증금을 매수인에게 청구하지 않으며 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용입니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원, 실질취득은 최저매각가 242,200,000원을 기준으로 계산할 수 있습니다. 이는 최근 12개월 평균의 71.7%이고, 최신 실거래 317,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 이 사건은 가격 차이가 있으나 권리 확인이 선행돼야 하는 조건부 검토 물건입니다. 6회 유찰 이력, 최신 거래의 낮은 가격 수준, 확약서의 효력과 임차권등기 말소 절차는 여전히 중요한 점검 사항입니다. 또한 확약 밖의 별도 대항력 임차인 또는 점유자가 존재한다면 그 위험은 별도로 남습니다. 확약의 유효성 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.
