부산지방법원 2025타경5042. 부산 기장군 정관읍 동일스위트3차 305동 16층 1603호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “보증금 4억짜리 선순위 임차인이 있다”가 아닙니다. 임차인 박도건은 2021.12.17 확정일자를 받고 2022.01.12 전입·점유를 시작해, 말소기준으로 계산된 2022.06.23 금정세무서 압류보다 앞섭니다. 원칙적으로라면 매각대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못한 부분이 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 중요한 예외가 붙었습니다. 임차권자 박도건의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.08.11 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박도건 건에 관한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 확인된 실제 임차인은 박도건 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 이 임차권의 승계인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 728 동일스위트3차 305동 16층1603호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 김미경 (2016.08.29 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 5회 / 2026.09.21 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 425,592,531원 |
| 실거래 비교면적 | 100.76㎡ · 동일스위트3차 · 최근 12개월 12건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박도건 | 제1603호 전유부분 전부 | 400,000,000원 | 2022.01.12 | 2021.12.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 · 2026.08.11 확약 |
원자료의 현재 회차 배당계산은 임차보증금 400,000,000원 중 340,356,000원을 배당하고 59,644,000원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그러나 이 수치는 확약을 반영하기 전 권리구조상의 계산값입니다. 2026.08.11 확약을 적용하면 박도건 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3.46억은 최근 시세보다 낮지 않다
동일스위트3차의 비교면적 100.76㎡ 최근 12개월 거래 12건은 320,000,000원~360,000,000원입니다. 평균은 339,791,666원, 최신 2026.08 거래는 345,000,000원입니다. 이 건은 확약으로 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 동일한 346,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 100.76㎡ | 11 | 345,000,000원 |
| 2026.08 | 100.76㎡ | 11 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 100.76㎡ | 20 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 100.76㎡ | 19 | 333,500,000원 |
| 2026.05 | 100.76㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 17 | 331,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 18 | 325,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 100.76㎡ | 12 | 354,000,000원 |
| 2026.01 | 100.76㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 100.76㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 100.76㎡ | 12건 | 339,791,666원 |
실질취득 346,000,000원은 최근 12개월 평균보다 6,208,334원 높고, 데이터상 비율로 101.8%입니다. 최신 거래 345,000,000원보다도 1,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “5회 유찰이라 가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다. 5회 유찰이라는 횟수와 별개로 현재 최저매각가는 감정가와 같은 346,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,644,000원 |
| 1. 임차인 박도건 보증금 (우선변제) | 400,000,000원 | 340,356,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 48,776,469원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 6,840,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 425,592,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차보증금 부족분 59,644,000원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.08.11 확약에 따라 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 집행비용·배당액은 제공된 현재 회차 계산을 그대로 반영했습니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약 전 계산과 실질 인수는 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 원자료 인수계산 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 100% | 346,000,000원 | 59,644,000원 | 0원* | 346,000,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 276,800,000원 | 127,875,200원 | 0원* | 276,800,000원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 221,440,000원 | 182,460,160원 | 0원* | 221,440,000원 |
* 위 실질 인수 0원 판단은 박도건 임차권 및 그 승계인 주택도시보증공사가 제출한 2026.08.11 확약에 한정됩니다. 원자료의 회차별 인수계산은 확약 전 권리구조 계산값이며, 확약을 적용한 실질취득과 구분했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모전중학교 남동측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 16층 1603호이며, 위생·급배수·승강기·공동현관기·열병합 지역난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20미터, 남동측 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가 1,116,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 동일스위트3차는 1,500세대, 사용승인일은 2014.05.30입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건에서 인수 0원의 결론은 2026.08.11 주택도시보증공사 확약에 직접 의존합니다. 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 박도건 명의 주택임차권등기가 실제 매각 후 확약 내용대로 말소되는지 관련 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 346,000,000원은 최근 평균 339,791,666원의 101.8%이고 최신 거래 345,000,000원보다 높습니다. 현재 회차에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 유찰 횟수와 현재 최저가 분리. 5회 유찰 표기만 보고 큰 폭의 할인이라고 판단하면 안 됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 346,000,000원입니다.
- 배당표 확인. 현재 계산에서는 집행비용 후 임차보증금에 340,356,000원이 배당되고 나머지 채권자는 배당 0원입니다. 실제 배당요구·세금·집행비용 변동은 원본 기록을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 가격까지 풀린 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 400,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 59,644,000원의 미배당액이 잡힙니다. 그러나 승계인 주택도시보증공사가 2026.08.11 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득은 346,000,000원이고, 최근 12개월 동일면적 평균 339,791,666원보다 높으며 최신 거래 345,000,000원도 소폭 웃돕니다. 여기에 5회 유찰 이력까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 리스크는 확약으로 해소됐지만, 현재 회차 가격은 최근 시세 이상”입니다. 확약서 효력을 원본으로 재확인하는 것이 첫 번째이고, 그 다음 승부처는 현재 346,000,000원을 감수할 만큼 가격 경쟁력이 있는지 여부입니다.
