부산지방법원 2025타경5042. 정관읍 모전리 ‘동일스위트3차’ 305동 16층 1603호, 전용 100.7622㎡ 아파트입니다. 표면상 감정가 3.46억원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 1.18678억원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 박도건 임차인의 보증금 400,000,000원입니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
보증금이 현재 최저가보다 훨씬 크므로 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액은 줄고, 매수인이 인수하는 잔액은 늘어납니다. 결과적으로 낙찰가 + 미배당 보증금은 약 4억원으로 고정됩니다. 동일 면적 최근 실거래 평균은 338,875,000원, 최고가는 360,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 시세의 35.0%라는 이유로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 728 동일스위트3차 제305동 제16층 제1603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 100.7622㎡ · 20층 건물 중 16층 |
| 단지 | 동일스위트3차 · 1,500세대 · 2014.05.30 준공 |
| 소유자 | 김미경 (2016.08.29. 거래가 320,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 118,678,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 425,592,531원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인의 선행 점유가 핵심
2016.08.29. 설정된 동구중앙새마을금고 근저당권 308,100,000원은 2022.01.12. 해지로 말소되었습니다. 따라서 매각 당시 살아 있는 근저당권으로 취급해 낙찰대금을 배당할 권리는 아닙니다. 박도건 임차인은 2021.12.15. 임대차계약, 2021.12.17. 확정일자, 2022.01.12. 전입 및 점유를 갖췄고 2024.01.16. 보증금 400,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박도건 1603호 전유부분 전부 · 주거 | 400,000,000원 | 2022.01.12 | 2021.12.17 | 2024.01.16 | 대항력 有 우선변제 가능 승계 중복 아님 |
박도건은 보증기관의 중복 승계신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등기되어 있으나, 이를 별도의 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 이 사건에서 인수 여부를 결정하는 보증금은 박도건의 400,000,000원 한 건입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다
동일스위트3차 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 320,000,000원~360,000,000원, 평균은 338,875,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 100.76㎡ | 20 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 100.76㎡ | 19 | 333,500,000원 |
| 2026.05 | 100.76㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 17 | 331,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 18 | 325,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 100.76㎡ | 12 | 354,000,000원 |
| 2026.01 | 100.76㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 100.76㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2025.11 | 100.76㎡ | 13 | 355,000,000원 |
| 2025.08 | 100.23㎡ | 2 | 324,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 338,875,000원 |
감정가 346,000,000원은 실거래 평균의 약 102.1%로 평균보다 조금 높습니다. 더 중요한 비교 대상은 감정가도, 최저가도 아닌 실질취득액 약 400,000,000원입니다. 이는 실거래 평균의 118.0%이며, 실거래 최고가 360,000,000원보다도 40,000,000원 높습니다.
③ 예상배당·인수 구조 (최저가 118,678,000원에 낙찰 가정)
| 항목 | 채권·보증금 | 예상배당·부담 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 2,461,492원 |
| 1. 임차보증금 · 박도건 | 400,000,000원 | 최대 116,216,508원 |
| 2. 우리금융캐피탈 가압류 | 48,776,469원 | 0원 |
| 3. 부산신용보증재단 가압류 | 6,840,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 청구 | 425,592,531원 | 0원 |
| 매수인 인수 잔액 | - | 283,783,492원 |
박도건에게 집행비용 공제 후 남은 매각대금 전액이 배당된다는 최대배당 가정입니다. 조세채권 등 우선 공제액이 발생하면 임차인 배당액은 줄고 매수인 인수액은 그만큼 늘어납니다. 2016.08.29. 동구중앙새마을금고 근저당은 2022.01.12. 말소되어 배당대상에서 제외합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 최대배당 | 인수 잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 118,678,000원 | 116,216,508원 | 283,783,492원 | 402,461,492원 |
| 4회 유찰 시 | 83,074,600원 | 81,179,257원 | 318,820,743원 | 401,895,343원 |
| 5회 유찰 시 | 58,152,220원 | 56,705,480원 | 343,294,520원 | 401,446,740원 |
현재 회차에서 5회 유찰 시나리오까지 낙찰가가 118,678,000원에서 58,152,220원으로 내려가도 실질취득액은 402,461,492원에서 401,446,740원으로만 변합니다. 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수액 증가로 치환되기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모전중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·각급 학교로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 16층으로, 승강기·급배수·위생설비·공동현관기·열병합 지역난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 20미터, 남동측 약 15미터 포장도로에 접하고, 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,500세대 아파트로 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 인수부담을 포함한 실질취득액이 거래 범위를 넘어 재매각 가격 방어가 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가로 수익성을 계산하지 말 것. 입찰가와 임차보증금 미배당 잔액을 합친 실질취득액을 기준으로 계산해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 문구 재확인. 박도건 임차권의 대항 가능 여부와 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다는 문구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 실제 조세채권·집행비용에 따라 임차인 배당액이 줄면 인수액은 283,783,492원보다 커질 수 있습니다.
- 점유·명도 조건 확인. 임차권등기가 되어 있어도 현재 점유관계와 명도 협의 가능성은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공동주택 공용부분 관리비 체납액과 승계 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 응찰보류 기준. 실질취득 약 400,000,000원이 실거래 평균 338,875,000원과 최고가 360,000,000원을 모두 웃도는 점을 입찰가 결정에 반영해야 합니다.
맺으며 — “1.19억 낙찰”이 아니라 “약 4억 취득”
이 사건은 감정가 3.46억원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 1.18678억원까지 내려왔지만, 일반적인 저가 낙찰 물건이 아닙니다. 박도건 임차인의 보증금은 4억원이고, 매각물건명세서는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가에 낙찰받고 임차인이 집행비용 공제 후 잔액을 모두 배당받는 유리한 가정을 적용해도 실질취득액은 402,461,492원입니다.
유찰이 더 진행되어 낙찰가가 내려가면 임차인의 배당액이 감소하고 인수 잔액이 증가하므로, 총부담은 계속 약 4억원에 머뭅니다. 반면 동일 면적 실거래 평균은 338,875,000원, 최고가는 360,000,000원입니다. 낮은 최저가에 현혹될 수 있으나 실질취득가는 시세보다 높고, 인수금액 변동 위험까지 남는 대항력 인수형 물건입니다. 권리와 가격을 함께 보면 결론은 입찰 매력 낮음입니다.