한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 권리상 핵심은 2022.03.31 해운대구 압류가 말소기준권리라는 점이며, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 점유자 중 일부는 전입·보증금 정보가 부족해 현장 확인이 필요한 다세대입니다.
감정가
161,000,000원
평가금액
최저가
55,223,000원
3회 유찰
실거래 평균
148,000,000원
동일면적 4건
매수인 인수
0원
인수 권리 없음
부산지방법원 2025타경5067. 해운대구 재송동 소재 다세대주택입니다. 전용면적 54.22㎡, 2018년 준공된 소형 공동주택으로 감정가는 1.61억원입니다. 현재 최저가는 5,522만원으로 3회 유찰을 거친 상태입니다.
권리분석에서 가장 중요한 부분은 말소기준권리입니다. 이 사건은 2023년 근저당권이 아니라 2022.03.31 갑구 압류(해운대구)가 우선순위 기준 권리입니다. 이후 설정된 무학신용협동조합 근저당과 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1158-58 주건축물제1동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.22㎡ |
| 소유자 | 주식회사수피아 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 55,223,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 무학신용협동조합 / 344,412,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 압류
말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 미상 점유자는 보증금과 전입신고일 확인 전까지 대항력을 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 충분히 낮아졌다
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 54.22㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 54.22㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 54.22㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 54.22㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 148,000,000원 |
동일 면적 최근 실거래 평균은 1.48억원입니다. 현재 최저가 5,522만원은 평균 실거래 대비 약 37.3% 수준으로 가격 자체는 큰 폭 조정된 상태입니다.
⚠️ 가격보다 확인할 부분 소형 다세대는 아파트보다 거래량과 매수층이 제한적입니다. 낮은 낙찰가만 보고 접근하기보다 점유 상태, 관리 상태, 실제 임대 가능성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,394,014원 |
| 근저당권 · 무학신용협동조합 | 396,000,000원 | 53,828,986원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 평균 vs 최저가
현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌으나, 소형 다세대 특성상 환금성 확인 필요.
④ 임차·점유 확인
| 점유자 | 전입 | 대항력 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 미상 점유자 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금 미상 확인 필요 |
| 한국인 | 2023.12.06 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 미상 점유자의 전입·보증금 정보가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능성을 배제할 수 없으므로 현황조사와 명세서 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.03.31 해운대구 압류가 기준이며 이후 권리는 소멸.
- 점유 확인. 미상 점유자의 실제 임대차 관계와 보증금 확인 필요.
- 가격 판단. 최저가는 실거래 평균 대비 낮지만 다세대 환금성을 고려해야 함.
- 관리 상태. 소형 공동주택 특성상 내부 상태와 관리비 확인 필요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서를 직접 확인.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 현장은 봐야 한다”
이 물건은 3회 유찰로 가격은 충분히 내려왔고, 권리상 매수인이 직접 인수하는 금액도 없습니다. 다만 다세대 경매에서 중요한 것은 낮은 가격만이 아닙니다. 미상 점유 확인과 환금성 검토가 최종 판단의 핵심입니다. 권리는 정리되고 가격은 매력 구간에 들어왔지만, 현장 확인을 거친 뒤 접근해야 하는 물건입니다.