최저가는 실거래 평균의 37.3% — 그러나 미상 점유자 확인이 먼저다

부산지방법원 2025타경5067. 해운대구 재송동 재송2로 207에 위치한 전용 54.22㎡, 4층 401호 다세대주택입니다. 총 4세대 규모로 2018.06.15 사용승인됐으며, 감정가는 1.61억입니다. 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 55,223,000원까지 내려왔습니다. 수치만 보면 동일 면적 실거래 평균 1.48억의 37.3%로 크게 할인된 것처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 실제로 추가 인수할 금액이 있는지에 있습니다.

확인된 실명 점유자 한국인·송창환은 각각 2023.12.06, 2023.11.21 전입해 현재 존속하는 말소기준권리인 2023.09.25 근저당권보다 늦습니다. 따라서 두 사람은 대항력이 없습니다. 반면 성명, 전입일, 보증금이 모두 확인되지 않은 점유자 1건은 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 이 점유자가 말소기준일 전에 주택을 인도받고 전입신고를 마친 임차인으로 확인된다면 인수 위험이 달라질 수 있으므로, 배당표의 인수 0원은 확정값이 아니라 현재 확인자료 기준의 산정값으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 압류와 현재의 말소기준을 구분해야 한다

2022.03.31 해운대구 압류가 먼저 등기됐지만, 이 압류는 2023.09.22 해제돼 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매각에서 임차인의 선후를 가르는 실질적인 기준은 주식회사수피아의 소유권 취득과 동시에 설정된 2023.09.25 무학신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 396,000,000원이며 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 순위가 새로 생긴 것이 아니라 기존 근저당권의 지위를 승계한 것입니다.

2024.07.22 통영세무서장 명의의 압류와 2025.03.11 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 근저당권 역시 매각으로 소멸하며, 배당받지 못한 채권액 342,171,014원이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유 관계 — 실명 2명은 후순위, 미상 점유자 1건은 확인 필요

한국인과 송창환의 전입일은 말소기준일인 2023.09.25 이후이므로, 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 대항력은 없습니다. 두 사람은 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단할 수 없습니다. 다만 후순위 임차인의 배당 부족분은 원칙적으로 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 싸지만, 비교 표본의 시점과 환금성을 함께 봐야 한다

같은 건물의 전용 54.22㎡ 실거래 4건은 112,000,000원부터 160,000,000원까지 분포하며, 평균은 148,000,000원입니다. 현재 최저가와 인수 산정액을 합친 실질취득액은 55,223,000원*으로, 실거래 평균의 37.3%입니다.

가격 차이는 분명 큽니다. 감정가 161,000,000원도 실거래 평균보다 13,000,000원 높지만, 세 차례 유찰된 최저가는 평균보다 92,777,000원 낮습니다. 다만 실거래 표본의 가장 최근 거래월은 2023.09이고, 건물 전체가 4세대에 불과해 거래 빈도와 환금성이 제한될 수 있습니다. 따라서 과거 실거래 평균과의 단순 차액 전부를 안전마진으로 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)

근저당권 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자의 권리가 추가 확인되면 배당과 실질취득액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당과 미배당

낙찰가가 낮아질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 근저당권 미배당 자체는 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 따라서 미상 점유자에게 대항력 있는 보증금이 없다는 점만 확인된다면 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 반대로 미상 점유자가 선순위 임차인으로 확인되면 회차별 실질취득액은 매각가에 인수 보증금을 더해 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택이며, 전용 54.22㎡의 4층 401호입니다. 총 4세대 소규모 공동주택입니다.
• 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 재송여자중학교 북동측 인근으로, 공동주택과 단독주택이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북서측 소로와 동측 세로에 접하며, 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 145.9㎡, 공시지가는 857,300원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 4세대의 소규모 다세대로 거래 표본이 적고, 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회여서 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 특정. 현장 방문과 전입세대확인서로 실제 점유자, 전입일, 점유 개시일을 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서 원본으로 대조해야 합니다.
• 말소기준일 확인. 2022.03.31 압류는 2023.09.22 말소됐으므로, 2023.09.25 근저당권을 기준으로 임차인 선후를 판단해야 합니다.
• 소유자·점유자 명도. 실명 점유자 2명과 신원 미상 점유자가 확인되므로 명도 협의와 인도명령 절차를 예상해야 합니다.
• 실거래 시점 보정. 비교 거래는 2022.07과 2023.09 자료입니다. 현재 내부 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 4세대 건물인 만큼 대단지 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 체납 확인. 공용부분 관리비, 당해세, 수도·전기 체납 여부를 관계기관과 관리 주체에 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권이 101호·201호와 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보 목록과 다른 담보물의 경매·배당 진행 상태를 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격은 낮지만, 권리 확인을 생략할 수는 없다

현재 최저가 55,223,000원은 감정가의 34.3%, 동일 면적 실거래 평균의 37.3%입니다. 확인된 두 실명 점유자는 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 근저당권과 압류의 미배당액도 낙찰자가 인수하지 않습니다. 여기까지만 보면 가격 여유가 큰 물건입니다.

그러나 신원·전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자 1건이 남아 있어 매수인 인수 0원은 아직 확정할 수 없습니다. 여기에 3회 유찰, 총 4세대 다세대, 가장 최근 실거래가 2023.09라는 조건까지 겹칩니다. 결론은 “가격은 관심 대상, 권리는 보완 확인 후 판단”입니다. 미상 점유자의 대항력과 보증금이 없다는 사실을 문서로 확인할 때 비로소 55,223,000원을 실질취득액으로 확정해 시세와 비교할 수 있습니다.

* 실질취득액과 매수인 인수 0원은 현재 배당 산정 기준입니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자의 권리가 추가 확인되면 달라질 수 있습니다.