부산지방법원 2025타경5108. 해운대구 중동 럭키골든스위트 7층 701호 아파트입니다. 현재 소유자는 럭키개발주식회사이고, 2020년 7월 6일 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 373,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 수협은행 근저당, 무동1차지역주택조합 근저당, 강문수 가압류, 경매개시결정, 해운대구 압류 등이 이어졌지만 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 흐름 자체는 복잡합니다. 말소기준 근저당권은 2024년 6월 20일 주식회사 지비자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 광안신용협동조합의 근질권도 설정됐습니다. 그러나 우선순위의 출발점은 여전히 2020년 7월 6일의 근저당권이며, 현재 경매의 배당모형도 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5108 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 7층 701호 · 도로명 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346 |
| 물건종류 / 비교면적 | 아파트 · 동일면적군 84.8491㎡ |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 546,000,000원 / 267,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 지비자산관리대부 / 365,723,178원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 럭키골든스위트 · 100세대 · 2019.12.06 준공 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 기준은 2020.07.06
핵심은 말소기준보다 앞선 인수 권리가 확인되지 않는다는 점입니다. 2021년 수협은행 근저당, 2023년 무동1차지역주택조합 근저당, 2023년 강문수 가압류, 2024년 하성옥의 강제경매개시결정, 2025년 현재 임의경매개시결정과 해운대구 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 배당이 부족해도 해당 권리의 미배당 채권 자체가 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 제공된 배당모형에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다래 | 미상 | 2023.12.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 한용제 | 미상 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 430,000,000원을 봐야 한다
이 단지 동일면적군의 실거래는 총 12건이 잡혀 있습니다. 전체 평균은 546,287,500원이지만, 2021~2023년의 580,000,000원대~610,000,000원대 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단의 우선 기준은 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 430,000,000원, 최신 거래 430,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -22.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.85㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2025.05 | 84.16㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2023.05 | 84.16㎡ | 19 | 600,000,000원 |
| 2023.01 | 84.85㎡ | 16 | 612,050,000원 |
| 2022.03 | 84.16㎡ | 4 | 547,600,000원 |
| 2022.03 | 84.85㎡ | 14 | 605,290,000원 |
| 2021.12 | 84.16㎡ | 19 | 607,700,000원 |
| 2021.12 | 84.85㎡ | 17 | 618,820,000원 |
| 2021.12 | 84.16㎡ | 13 | 587,660,000원 |
| 2021.11 | 84.16㎡ | 12 | 580,990,000원 |
| 2021.11 | 84.16㎡ | 16 | 594,340,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 267,540,000원은 최근 12개월 평균 430,000,000원의 62.2%입니다. 최신 거래 역시 430,000,000원이므로 현재 경매가는 최근 확인 거래보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균 표본은 1건뿐이고, 가격 추세가 -22.8%로 내려와 있어 현재 차이를 곧바로 확정적인 시세차익으로 해석하기보다는 하락장 보정을 먼저 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,545,560원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광안신용협동조합 | 373,000,000원 | 262,994,440원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 수협은행 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 무동1차지역주택조합 | 96,127,200원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,545,560원을 제외한 262,994,440원이 선순위 근저당 배당으로 계산되고, 후순위 채권은 미배당이 발생합니다. 총 채권액 4,721,796,900원 가운데 채권자 예상배당은 262,994,440원, 미배당은 4,458,802,460원입니다. 다만 미배당 채권이 크더라도 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
④ 회차별 가격 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 267,540,000원 | 262,994,440원 | 4,458,802,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 187,278,000원 | 183,856,108원 | 4,537,940,792원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 131,094,599원 | 128,459,275원 | 4,593,337,625원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 가격을 따라 인수되는 유형이 아닙니다. 따라서 현재 회차에서는 267,540,000원 + 인수 0원 = 실질취득 267,540,000원이고, 추가 유찰 시에도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 가격이 내려갈수록 채권자 미배당만 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 공부상 아파트이며 토지이용상황도 아파트로 확인됩니다.
- 단지. 럭키골든스위트 100세대, 2019.12.06 준공입니다.
- 토지. 토지면적 1,348.0㎡, 일반상업지역, 지목 대, 평지·사다리형, 광대로한면입니다.
- 공시지가. 5,311,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가로구역별 최고높이 제한지역, 온천지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일반상업지역, 방화지구에 포함됩니다.
- 거래 흐름. 동일면적군 실거래는 12건이 확인되지만 최근 12개월 집계는 1건이며, 최근 대비 과거 가격 추세는 -22.8%입니다.
- 경매 통계. 단지 경매 집계상 평균 유찰 횟수 1.6회, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 현재 물건은 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 실거래 평균 546,287,500원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 430,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -22.8%를 감안하면 현재 62.2%라는 할인율만으로 적정 낙찰가를 확정하기 어렵습니다.
- 임차인 점유 확인. 김다래·한용제 모두 대항력은 없지만 점유부분, 보증금, 확정일자가 미상입니다. 실제 인도 절차에 필요한 점유관계를 확인해야 합니다.
- 권리이전 구조 확인. 2024.06.20 말소기준 근저당권이 지비자산관리대부로 이전되고 광안신협 근질권이 설정된 흐름을 등기 원본과 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당이 매우 커도 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당액 자체를 매수인 부담으로 착각하면 안 됩니다.
- 미반영 배당요소 확인. 제공된 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 하락장 속 가격이다
이 물건은 등기만 보면 근저당과 가압류, 여러 차례의 경매개시결정이 겹쳐 복잡해 보입니다. 그러나 매수인 관점에서 정리하면 기준은 선명합니다. 2020.07.06 광안신협 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며, 배당모형상 인수액은 0원입니다.
따라서 가격 비교의 출발점도 최저가가 아닌 실질취득 267,540,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 430,000,000원의 62.2%로 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -22.8%이고 최근 12개월 표본이 1건에 불과합니다. 과거 전체 평균 546,287,500원을 근거로 “감정가 대비 반값이니 무조건 싸다”고 보는 것은 위험합니다. 권리 부담은 낮고 가격 간격은 크지만, 하락장 보정을 끝낸 뒤에야 매력도가 확정되는 물건입니다.