수원지방법원 2024타경82680. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 지1층 비017호입니다. 물건종류는 대지로 표시되어 있으나, 매각물건명세서 비고와 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 일반 대지나 아파트처럼 접근할 물건이 아니며, 매각 대상의 구체적인 범위와 건축물대장상 용도부터 확인해야 합니다.

현재 소유자 박정미는 2023.06.02 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 640,933,500원입니다. 같은 날 안양농업협동조합 앞으로 채권최고액 480,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 해당 채권자가 임의경매를 신청했습니다.

이후 용인시와 국세 관련 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 등기상 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 당해세 등의 배당 우선순위는 압류등기 소멸 여부와 별개로 확인해야 합니다. 현재 예상배당표 역시 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류는 소멸

권리분석의 중심은 2023.06.02 접수된 을구 1번 안양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며, 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

그 뒤 2024.07.15 용인시 압류, 2024.08.06 임의경매개시결정, 2024.11.15 국세 압류, 2025.05.29 국세 압류가 이어졌습니다. 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 다만 소유권이전과 근저당권 등기는 매각에 따른 소유권 취득 및 말소 절차와 구분해서 이해해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

현황조사 기준. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구 등 관련 요건의 확인이 필요합니다.

실제 임차인으로 조사된 에스에스에프와이(주)(구천완)의 보증금은 20,000,000원, 월차임은 2,000,000원입니다. 전입일은 2023.11.17로 말소기준권리 설정일인 2023.06.02보다 늦습니다.

현황조사에 따른 대항력 판정은 없음이며, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조로 분석되지 않습니다. 따라서 보증금 20,000,000원을 최저매각가에 가산하여 실질취득금액을 계산할 사안은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 할인율은 미확인

감정가는 646,000,000원이고 현재 최저매각가는 108,572,000원입니다. 5회 유찰을 거쳐 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다.

하지만 감정가 대비 가격 하락과 실제 시장가격 대비 할인은 전혀 다른 개념입니다. 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,572,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당액과 순위는 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

최저가에 매각된다는 가정하에 집행비용 2,320,008원을 제외하면 안양농업협동조합에 106,251,992원이 배당되는 계산입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 373,748,008원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 청구금액은 409,962,170원이고, 현재 회차에서 신청채권액이 전액 충족되는 구조가 아닙니다. 다만 근저당권 채권최고액 기준 미배당액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 하락해도 인수액은 0원

현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 매각가가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 권리관계에서 해당 미배당 채무가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

다만 추가 유찰이 발생할 것인지, 낮아진 가격에 매각이 성립할 것인지는 확정할 수 없습니다. 어느 회차의 가격이 적정한지도 최근 거래사례와 실제 이용 가능성 검증을 통해 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 농서근린공원 남측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 연구시설, 생활편의시설, 학교 및 공원이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 본건 북측·남측·동측으로 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 공장(지식산업센터)입니다. 물건종류의 대지 표시와 함께 실제 매각범위 및 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 외벽은 복합판넬 마감, 창호는 새시창 등입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 농서동 455·455-1·455-2의 일단지이며, 사다리형 공장 및 지원시설 부지입니다. 토지면적은 5,785.4㎡이고 지목은 공장용지입니다.
• 용도지역 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 개별 거래의 허가 요건도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,554,000원/㎡입니다. 이는 토지 공시지가로, 본 집합건물 호실의 매매 시세를 직접 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 위치와 이용현황은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면, 층별 배치도 등을 참고해 조사됐으므로 내부 상태의 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 지하층 공장(지식산업센터)이라는 용도 특성과 5회 유찰 이력을 고려해 실제 매수·임차 수요를 검토해야 합니다. 거래사례가 확인되지 않아 환금성 수준을 수치로 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 대지로 표시된 물건종류와 공장(지식산업센터) 이용상태를 매각목록·등기부·건축물대장·대지권 표시와 대조하세요.
• 실거래 시세 조사. 같은 건물 또는 비교 가능한 지하층 지식산업센터의 최근 실제 거래가격과 매물 가격을 확인하세요. 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 오인하면 안 됩니다.
• 내부 현장 확인. 지1층 비017호의 실제 공간, 출입 동선, 설비, 누수 여부, 사용 상태와 점유 범위를 확인하세요.
• 임대차 확인. 에스에스에프와이(주)(구천완)의 임대차계약, 사업자등록 및 점유 관계, 보증금과 월차임, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없는 것으로 조사됐지만 임차인 점유가 있으므로 인도 절차와 점유 해소 비용을 검토하세요.
• 세금 압류 확인. 용인시 및 국세 압류의 교부청구 내역, 법정기일과 당해세 여부를 확인해 예상배당표의 변동 가능성을 점검하세요.
• 관리비 및 공용시설. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 지식산업센터 관리규약, 공용시설 운영 상태를 확인하세요.
• 용도 및 규제. 공장(지식산업센터)의 실제 사용 제한, 업종 적합성, 토지거래허가 관련 사항을 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 회차별 자금계획. 현재 최저가 108,572,000원과 추가 유찰 시나리오의 가격을 검토하되, 취득 관련 비용과 점유 인도 비용을 별도로 반영하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가 대비 저렴하다 ≠ 시세보다 싸다”

이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 안양농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 1명은 대항력이 없는 것으로 조사됐고, 예상 인수액도 0원입니다.

그러나 현재 최저가가 감정가의 16.81%라는 이유만으로 매수가격의 적정성을 인정할 수는 없습니다. 5회 유찰이라는 이력, 지하층 공장(지식산업센터)의 수요 제약 가능성, 검증되지 않은 실거래 시세와 내부 상태가 가격 판단의 핵심 변수입니다.

특히 물건종류의 대지 표시와 감정 이용상태를 대조해 매각 대상 및 실제 사용 가능 범위를 확정해야 합니다. 세금 압류와 임차인 점유에 따른 후속 절차도 별도로 점검할 필요가 있습니다.

종합 판단은 C등급(42점). 예상 인수액이 0원이라는 권리상 장점은 있지만, 5회 유찰과 용도·환금성 불확실성, 시세 검증 부족을 반영한 보수적 평가입니다. 현재 최저가의 적정성을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.