부동산임의경매

한 줄 평 4회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 단순 저가 매수가 아닙니다. 근저당·압류 등 권리는 매각으로 정리되고 인수 위험은 없지만, 공장(지식산업센터) 용도의 특성상 실제 임대수요와 환금성 확인이 필요한 물건입니다.

감정가

646,000,000원

공장(지식산업센터)

최저가

155,104,000원

4회 유찰 · 감정가 24%

실질취득

155,104,000원

인수액 0원

핵심지표

임대·환금성

용도 확인 필요

수원지방법원 2024타경82680. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 지1층비017호 대지권 포함 집합건물입니다. 감정가는 6.46억이었지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1.551억까지 내려왔습니다. 다만 가격만 보고 접근하기에는 주의가 필요합니다. 본건은 일반 주거용 부동산이 아니라 공장(지식산업센터)으로 평가된 물건이며, 매수 후 활용성과 임대 가능성이 실제 수익성을 좌우합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경82680 (임의경매)
소재지	경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 지1층비017호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천)
물건종류 / 용도	대지 포함 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 전용 172.0400㎡
소유자	박정미 (2023.06.02 소유권이전, 거래가액 640,933,500원)
감정가 / 최저가	646,000,000원 / 155,104,000원 (4회 유찰)
신청채권자 / 청구	안양농업협동조합 / 409,962,170원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

말소기준권리는 2023.06.02 설정된 안양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 용인시·국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 낙찰자가 별도로 승계하는 권리는 없으며, 임차인 역시 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음

점유자	보증금	전입	판정
에스에스에프와이(주)(구천완)	20,000,000원	2023.11.17	대항력 없음 승계 없음

✅ 임차권리 판단 전입신고일이 말소기준권리(2023.06.02 근저당) 이후입니다. 따라서 보증금 20,000,000원은 매수인 인수 대상으로 보기 어렵고 실질 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,104,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,971,456원
1. 근저당 · 안양농업협동조합	480,000,000원	152,132,544원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

근저당 채권최고액 480,000,000원 대비 매각대금이 부족해 미배당이 발생합니다. 낙찰자는 채권 미배당을 승계하지 않으며, 인수액은 0원입니다. 단, 당해세 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 회차)

회차별 가격 변화

4회 유찰 후 155,104,000원. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만 활용성과 환금성 검토가 우선입니다.

⚠️ 세금 압류 확인 필요 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

④ 입지·용도 분석

이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트처럼 접근하기보다 사업용 활용성과 임대수요를 확인해야 합니다.
입지. 농서근린공원 남측 인근으로 아파트단지·연구시설·생활편의시설·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 업무시설 활용에 필요한 접근성을 갖추고 있습니다.
토지. 준주거지역·지구단위계획구역 등에 포함되며 토지는 공업용으로 평가되었습니다.
환금성. 가격은 크게 조정됐지만 공장형 지식산업센터는 일반 주택보다 매수층이 제한될 수 있어 실제 거래 가능성을 따져야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

저가 착시 주의. 감정가 대비 24%까지 하락했지만 가격만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다.
임대수요 확인. 현재 임대관계는 미상이며 실제 사용 가능 업종과 공실 가능성을 확인해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 반드시 확인하세요.
권리 확인. 근저당 이후 권리는 소멸하지만 신탁·소유권 변동 이력은 원본 등기로 재확인하세요.
현장 확인. 지하층 공장형 물건으로 내부 상태·출입 동선·관리비 등을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 사업용 부동산은 사용성이 가격을 결정한다”

이 물건은 권리분석 자체는 명확합니다. 말소기준 이후 압류와 경매절차는 정리되고, 대항력 있는 임차인도 없어 낙찰자가 떠안을 위험은 없습니다. 하지만 공장(지식산업센터)은 주거용처럼 단순 비교가 어렵습니다. 4회 유찰로 가격 매력은 생겼지만, 최종 판단 기준은 낙찰가가 아니라 실제 활용 가능성과 임대·매각 가능성입니다. 권리는 합격, 사업성 검토가 남은 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-06-24	유찰	6억 4,600만원
2	2026-02-24	유찰	4억 5,220만원
3	2026-03-30	유찰	3억 1,654만원
4	2026-04-29	유찰	-
5	2026-08-25	대기	1억 5,510만원

부동산임의경매

4회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 공장형 지식산업센터의 환금성을 봐야 한다 — 용인 프리미엄원희캐슬 기흥서천 지1층비017호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

② 임차인 분석 — 대항력 없음

③ 예상배당표 (매각가 155,104,000원 가정)

④ 입지·용도 분석

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 사업용 부동산은 사용성이 가격을 결정한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (18장)

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