126,420,000원
부산지방법원 2025타경5235. 수영구 망미동 424-6, 현칭 보문타운 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)이지만 실제용도는 주거용이라고 적시되어 있습니다. 이번 물건의 핵심은 유찰 횟수 자체보다 190,000,000원의 선순위 주택임차권과 2026.06.16. 확약서를 어떻게 읽느냐에 있습니다.
임차권자 서아름은 2022.01.25. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 잡힌 중소기업은행 가압류는 2024.03.18.이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당에서 받지 못한 보증금 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 현재 최저가 126,420,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,569,880원을 제외한 123,850,120원이 보증금에 배당되고, 66,149,880원이 남습니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 서아름의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 서아름 보증금의 승계인입니다. 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 424-6 6층601호 · 부산광역시 수영구 과정로5번길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 실제용도 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건 내 6층 601호 |
| 소유자 | 김태임 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 126,420,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,532,275원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 용도지역 | 도시지역 · 준주거지역 · 가로구역별 최고높이 제한지역(65미터 이하) |
| 공시지가 | 2,042,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 있다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 서아름 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.25 / 2022.01.25 | 190,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계 |
서아름은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 이 임차보증금의 승계인이므로 별도 190,000,000원의 임차보증금이 추가로 존재하는 것이 아닙니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 199,532,275원과 임차보증금 190,000,000원을 단순 합산해 매수인 인수액으로 보는 것도 잘못입니다.
③ 시세 비교 — 53.1%지만 표본은 1건
거래비교 자료상 대상면적은 58.42㎡이고, 면적이 일치하는 실거래는 1건입니다. 최신 거래는 2024.01, 238,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일한 238,000,000원입니다. 현재 최저매각가 126,420,000원은 이 금액의 53.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 52.92㎡ | 2 | 238,000,000원 |
다만 거래 표본이 1건뿐이고, 그 거래는 2024.01입니다. 따라서 53.1%라는 숫자만으로 현재 시장가보다 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 감정평가상 업무시설(오피스텔)이고 실제용도는 주거용으로 조사되어 있어 일반적인 아파트처럼 풍부한 동일평형 거래를 바탕으로 가격을 비교하기 어렵습니다. 가격 판단은 238,000,000원의 단일 거래 참고치로 제한해서 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,880원 |
| 1. 임차인 서아름 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 123,850,120원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 48,265,455원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,532,275원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 부족분은 66,149,880원입니다. 다만 2026.06.16. 확약서에 따라 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 집행비용·배당액은 위 시뮬레이션 기준입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 보증금 쪽으로 고정
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 126,420,000원 | 66,149,880원 | 실질 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 | 101,136,000원 | 91,079,904원 | 실질 인수 0원* |
| 6회 유찰 시 | 80,908,800원 | 110,947,558원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담이 임차보증금 190,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 즉 5회·6회 유찰로 최저가만 낮아지는 것을 보고 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다. 다만 이 사건에서는 2026.06.16. 확약이 존재하므로, 그 확약이 유효하게 이행되는 전제 아래에서만 현재 회차 실질취득을 126,420,000원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도3호선 망미역 북측 인근. 주위는 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도3호선 망미역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서에는 실제용도가 주거용이라고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건 내 6층 601호. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 북측으로 폭 약 8미터 전후의 포장도로와 접합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 거래정보상 4세대, 사용승인 2015.09.15.이며 비교 가능한 최근 거래는 2024.01의 238,000,000원 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 제출 주체를 매각기일 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약에 따라 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복계상 금지. 실제 임차인은 서아름 1명이고 주택도시보증공사는 승계인입니다. 임차보증금 190,000,000원을 중복 합산하지 마세요.
- 가격은 1건 표본으로만 보지 않기. 최저가가 최근 거래의 53.1%이지만 비교 거래가 1건뿐이므로 추가 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 용도·대출 가능성 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔), 실제용도 주거용이라는 성격을 금융기관 담보평가와 함께 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 이유가 단순 가격인지, 권리 확인 난도·용도·환금성 때문인지 현장과 입찰기록을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “66,149,880원 인수”와 “실질 0원”을 구분해야 한다
이 사건의 권리분석은 두 층으로 나눠 봐야 합니다. 법정 순위만 적용하면 서아름의 190,000,000원 임차보증금 가운데 현재 회차에서 66,149,880원이 미배당되고, 대항력이 있으므로 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준으로 고정됩니다.
그러나 2026.06.16. 서아름의 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 그대로 이행된다는 전제에서는 매수인 실질 인수 0원*, 실질취득 126,420,000원입니다. 최근 거래 238,000,000원 대비 53.1% 수준이지만 거래 표본은 1건이고 4회 유찰된 업무시설(오피스텔)이므로, 결론은 “확약 확인이 먼저, 가격 평가는 그 다음”입니다.
* 배당 시뮬레이션의 룰상 미배당 인수액은 현재 회차 66,149,880원이나, 2026.06.16. 확약서의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 반영해 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 평가했습니다.
