부산지방법원 2025타경5235. 수영구 망미동 과정로5번길 7, 현칭 보문타운 6층 601호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며 매각물건명세서에는 실제 주거용으로 기재돼 있습니다. 전용면적은 58.42㎡이고, 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층입니다.
이 사건은 등기부만 보면 2015년 근저당권 이후 임차권이 설정돼 후순위처럼 보이지만, 매각물건명세서에는 서아름의 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다. 보증금은 190,000,000원이며 예상배당표상 임차권자에게 돌아갈 금액은 0원이므로, 확약서가 없다면 보증금 전액이 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다.
그러나 임차권자 서아름의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.16.자로 우선변제권만 주장하고, 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 한해 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 실질취득가는 최저가와 같은 258,000,000원으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 424-6 6층 601호 · 도로명 과정로5번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 실제 주거용 |
| 전용 / 층 | 전용 58.42㎡ · 지상 7층 중 6층 |
| 소유자 | 김태임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,532,275원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 확약서가 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2015.09.23. 설정된 금정신용협동조합 근저당권입니다. 이후 부산동부신용협동조합 근저당권, 중소기업은행·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 금정신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 936,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있어, 본건 매각대금 258,000,000원은 집행비용을 제외하면 선순위 근저당권 배당에 모두 소진됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서아름 | 주택 전부 · 주거 임차권등기 | 2022.01.25. 2022.01.25. | 190,000,000원 | 명세서상 대항 가능 확약으로 포기 | 배당요구 우선변제권만 주장 | HUG 승계 실질 0원* |
실제 임차인은 서아름 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 서아름의 임차보증금 반환채권을 승계한 기관이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 확약의 효력은 서아름 임차권과 그 승계분에 한정되며, 다른 점유자나 별도 권리에는 자동으로 확대되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 인수 해소 후에도 가격은 높다
확인된 비교 실거래는 2024.01. 전용 52.92㎡, 2층의 238,000,000원 1건입니다. 본건은 전용 58.42㎡, 6층으로 면적과 층이 다르고 표본도 1건뿐이므로 시세 판단의 폭은 제한적입니다. 다만 현재 최저가이자 실질취득가인 258,000,000원은 이 실거래보다 20,000,000원 높고, 실거래의 108.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 52.92㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 본건 | 58.42㎡ | 6 | 258,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,412,000원 |
| 1. 근저당 · 금정신용협동조합 | 936,000,000원 | 253,588,000원 |
| 2. 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 48,265,455원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 199,532,275원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,851,041,357원 중 예상 배당액은 253,588,000원이고, 미배당액은 1,597,453,357원입니다. 선순위 금정신용협동조합 근저당권도 전액 변제되지 않습니다. 임차보증금은 배당되지 않지만, 2026.06.16. 확약에 따라 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 258,000,000원 | 253,588,000원 | 1,597,453,357원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 206,400,000원 | 202,710,400원 | 1,648,330,957원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,120,000원 | 162,008,320원 | 1,689,033,037원 | 0원* |
확약의 효력이 유지되는 한 매각가가 내려가도 서아름 임차권 승계분의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 판단은 매각가 자체로 하면 됩니다. 현재 258,000,000원은 비교 실거래보다 높지만, 3회 유찰 시 206,400,000원과 4회 유찰 시 165,120,000원은 실거래 238,000,000원 아래로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 3호선 망미역 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·업무시설(오피스텔)·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 망미역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 승강기, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 세장형 토지로 북측 약 8m 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
- 규제·하자. 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하)에 포함되며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 4세대 규모이고 최근 확인 거래는 1건입니다. 소형 집합건물·주거용 오피스텔의 특성상 매수층과 금융조건을 별도로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.16.자 확약서의 제출 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 문구와 효력을 매각기록 원본에서 대조해야 합니다.
- 확약 적용 대상 확인. 확약은 서아름 임차권 및 주택도시보증공사 승계분에 한정됩니다. 현장 점유자와 추가 임대차관계가 없는지 다시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 명세서상 인수 문구와 확약서 반영 여부가 최종 매각조건에 어떻게 표시됐는지 입찰 직전에 확인해야 합니다.
- 용도·대출 조건. 공부상 업무시설(오피스텔), 실제 주거용이라는 이용 차이가 금융기관의 담보평가와 대출 한도에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득가 258,000,000원은 확인된 실거래보다 8.4% 높습니다. 표본이 1건뿐이므로 인근 오피스텔·다세대 거래와 임대수익을 추가 대조해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 현재 점유 상태, 인도명령 가능 여부와 실제 퇴거 일정·비용을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건의 핵심은 보증금 190,000,000원의 임차권입니다. 명세서 문구만 보면 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수할 수 있지만, 주택도시보증공사의 2026.06.16.자 확약으로 해당 임차권의 인수는 실질 0원*이 됐습니다. 따라서 실질취득가는 현재 최저가와 같은 258,000,000원입니다.
그러나 이 금액은 확인된 실거래 238,000,000원보다 20,000,000원 높고, 실거래 대비 108.4%입니다. 2회 유찰, 4세대 규모, 주거용으로 이용되는 오피스텔, 거래 표본 1건이라는 환금성 조건도 겹칩니다. 확약으로 권리의 큰 불은 껐지만 현재 가격까지 매력적으로 바뀐 것은 아닙니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
* 실질 인수 0원은 서아름 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 전제로 합니다. 확약이 반영되지 않는 경우 명세서상 룰에 따른 인수 위험은 최대 190,000,000원입니다.