부산지방법원 2025타경5258. 부산 해운대구 재송동 센텀골든파크 101동 5층 509호 아파트입니다. 현재 소유자는 황태경으로, 2021.08.31. 매매를 원인으로 2021.10.01. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 117,000,000원입니다. 2022.11.04. 현대캐피탈주식회사 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 신한카드·삼성카드·엔에이치농협캐피탈·한국캐피탈·서민금융진흥원의 가압류와 동래세무서장 압류, 현대캐피탈의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리분석상 이들은 모두 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장과 원본 매각서류에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5258 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1157-1 센텀골든파크 101동 5층 509호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 15층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 황태경 · 2021.10.01. 소유권이전 · 거래가액 117,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 107,447,347원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 사용승인일 | 1995.10.02. |
① 권리 흐름 — 2022년 현대캐피탈 근저당이 기준
현재 권리분석의 중심은 2022.11.04. 을구 20번 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 황태경입니다. 그보다 앞선 신한은행 근저당은 같은 날 해지로 말소됐고, 현재 문제되는 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 가격은 최근 거래보다 낮다
센텀골든파크의 실거래 표본은 총 12건이고, 전체 평균은 111,333,333원입니다. 가격 판단에서는 최근 데이터를 우선하면, 최근 12개월 평균은 112,666,666원, 최신 거래는 2026.06. 105,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 1.6%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 77.32㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 77.32㎡ | 11 | 123,000,000원 |
| 2025.10 | 84.54㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2025.03 | 77.32㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2025.02 | 77.32㎡ | 15 | 115,000,000원 |
| 2024.04 | 84.73㎡ | 5 | 91,000,000원 |
| 2024.03 | 77.32㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2023.03 | 84.73㎡ | 1 | 121,000,000원 |
| 2023.03 | 84.73㎡ | 1 | 121,000,000원 |
| 2023.02 | 84.54㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2022.05 | 84.54㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 77.32㎡ | 2 | 110,000,000원 |
현재 최저매각가 65,660,000원은 최근 12개월 평균 112,666,666원의 58.3%입니다. 최신 거래 105,000,000원보다도 낮고, 전체 실거래 최저 91,000,000원보다 낮습니다. 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니어서 매수인 실질취득 기준도 현재 배당 시나리오상 65,660,000원으로 볼 수 있으며, 제공된 실거래 자료와 비교하면 가격 차이가 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 120,000,000원 | 64,078,120원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,414,004원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,442,326원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 10,988,334원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 30,287,966원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 총 채권 185,132,630원 중 64,078,120원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 121,054,510원입니다. 현대캐피탈 역시 전액 회수되지 않으며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 65,660,000원 | 64,078,120원 | 121,054,510원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 45,962,000원 | 44,734,684원 | 140,397,946원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 32,173,399원 | 31,194,278원 | 153,938,352원 |
유찰이 더 진행되더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 낮아지는 만큼 현대캐피탈을 포함한 채권자의 미배당 규모가 더 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권액 107,447,347원이 전액 충족되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송여자중학교 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·기존주택·관공서(법원·검찰청)·학교·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 5층 509호이며 사용승인일은 1995.10.02.입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 913,000원/㎡입니다.
- 단지. 센텀골든파크는 214세대이며, 제공된 실거래 표본은 12건입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 65,660,000원은 최근 12개월 평균 112,666,666원의 58.3%입니다. 최신 거래 105,000,000원도 함께 기준으로 삼아야 합니다.
- 노후도 확인. 사용승인일이 1995.10.02.인 아파트이므로 내부 수리 상태와 공용부 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 동래세무서장 압류가 있으므로 실제 당해세와 배당순위는 원본 배당요구·조세 자료로 재확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 체납 관리비가 있다면 공용부분 부담 문제가 생길 수 있으므로 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 이미 크게 내려왔다
이 물건의 장점은 두 가지가 분명합니다. 첫째, 2022.11.04. 현대캐피탈 근저당 이후 권리가 모두 소멸하는 구조이고 현재 시나리오상 인수액이 0원입니다. 둘째, 감정가 134,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 65,660,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 112,666,666원의 58.3%이고 최신 거래 105,000,000원보다도 낮아, 제공된 시장 자료만 놓고 보면 가격 경쟁력은 뚜렷합니다.
반대로 최종 판단을 좌우할 변수는 권리보다 현장입니다. 1995.10.02. 사용승인된 214세대 아파트이고 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 내부 상태·실제 점유·관리비·조세를 확인하지 않은 채 가격 차이만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 권리 안전성은 높고 가격은 매력적이지만, 점유와 현장 상태 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
