부산지방법원 2025타경5266. 부산 해운대구 재송동 1114-6의 토지와 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 주택이고, 사용승인일은 1989.09.12.입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있어, 단순히 건물 한 동만 보는 것이 아니라 토지와 제시외 부분까지 매각범위를 함께 확인해야 합니다.
권리구조의 출발점은 2018.10.31. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 토지 재송동 1114-6과 공동담보로 잡혀 있습니다. 이후 2023.05.12. 우리은행이 채권최고액 480,000,000원의 후순위 근저당권을 설정했고, 2025.04.28. 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1114-6 · 부산광역시 해운대구 해운대로143번길 56-13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 182.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,602,000원/㎡ |
| 소유자 | 공삼택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 902,093,920원 / 442,026,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사(양도전: 주식회사우리은행) / 422,105,995원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2018.10.31. 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 2023.05.12. 설정된 우리은행 근저당권과 2025.04.28. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 압류·가압류는 확인되지 않으며, 배당모형상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영현 | 미상 | 2020.10.21. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 판단 보류 | 없음 |
강영현의 전입일 2020.10.21.은 말소기준일 2018.10.31.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 후순위 점유자로서 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 중복 합산할 보증금도 없습니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가는 442,026,000원으로 감정가 902,093,920원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 442,026,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 442,026,000원 | 49% | 435,205,740원 | 164,794,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 309,418,200원 | 34.3% | 304,286,345원 | 295,713,655원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 216,592,740원 | 24.01% | 212,760,442원 | 387,239,558원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 근저당권자에게 돌아가지 못하는 금액은 증가하지만, 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 가격의 핵심은 권리 인수가 아니라, 토지 182.9㎡와 1989년 사용승인된 저층 주택·제시외 건물을 합친 현재 가치가 실제로 얼마인지 확인하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 442,026,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,820,260원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 315,205,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 442,026,000원 가정 시 중소기업은행은 채권최고액 전액을 배당받고, 우리은행 근저당에는 315,205,740원이 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 164,794,260원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·소규모 점포·상가·단독주택 등이 혼재한 후면 주택지대입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 동해선이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 사용승인일은 1989.09.12.입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌붙임, 내부는 벽지와 장판 마감이며 하이샷시와 목재 이중창이 설치되어 있습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 전기설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 182.9㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독입니다. 완경사·정방형 토지로 세로한면(가)에 접하며 공시지가는 1,602,000원/㎡입니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주택과 토지, 제시외 건물을 함께 평가해야 하는 저층 일괄매각 물건입니다. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가를 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각목록·감정평가서의 도면과 현장을 대조해 제시외 부분의 위치, 규모, 이용상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 강영현의 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부를 현황조사서와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 배당순위에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이나 비교 실거래가 없습니다. 토지가치, 기존 건물 상태와 제시외 건물의 효용을 각각 나눠 입찰가 상한을 검토해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 사용승인일이 1989.09.12.인 벽돌조 2층 주택입니다. 외벽·창호·난방·급배수 설비의 현황을 직접 점검해야 합니다.
- 점유와 인도 확인. 실제 임차인 1명이 조사됐으나 점유부분은 미상입니다. 낙찰 후 인도 대상과 점유범위를 사전에 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제 가능성이 반영되지 않았습니다. 최종 배당요구와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.06.입니다. 변경·연기 여부와 매각 결과를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 우리은행 근저당과 임의경매개시결정은 모두 소멸합니다. 강영현도 말소기준 이후 전입한 후순위 임차인이어서 대항력이 없고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 인수 부담이 없는 소멸형 사건입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 902,093,920원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 442,026,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없고 1989년 사용승인된 주택·토지·제시외 건물을 일괄매각합니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 현장과 시세 검증 후 결정. 이 물건의 승부처는 인수금이 아니라 토지와 건물의 실제 가치, 제시외 건물의 효용, 점유현황을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
