부산지방법원 2025타경5318. 부산 수영구 망미동 마인헤어츠 1동 303호, 공동주택 중 다세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 151,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 51,793,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차보증금 140,000,000원입니다. 임차인 김정석은 확정일자 2020.12.01, 주민등록·점유개시 2020.12.22로 정리돼 있고, 말소기준권리인 2021.10.14 주식회사페퍼저축은행 가압류보다 앞섭니다. 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 부족분을 매수인이 승계하는 구조입니다.
현재 회차 매각가 51,793,000원을 가정하면 집행비용 1,332,274원을 뺀 50,460,726원이 임차인에게 우선 배당되고, 남는 보증금은 89,539,274원입니다. 따라서 낙찰대금만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 실제 부담은 141,332,274원으로 최근 시세지표 142,000,000원과 거의 붙어 있습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 4회 유찰 시 인수액은 104,797,492원, 5회 유찰 시에는 115,478,244원으로 오릅니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 총 부담이 임차보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 877-5 마인헤어츠 1동 3층303호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 망미배산로76번가길 21-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대,도시형,단지형) · 6층 건물 내 3층 303호 |
| 대상 면적 | 54.28㎡ |
| 소유자 | 이태림 (2015.08.05. 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 51,793,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정석 / 148,645,479원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 2015년 설정됐던 대연5동새마을금고 근저당 112,800,000원과 2016년 대연중앙새마을금고 근저당 19,200,000원은 2020.12.22 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 말소기준은 2021.10.14 주식회사페퍼저축은행 가압류 24,036,612원입니다. 이후 오케이저축은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 아이엔비자산관리대부 가압류, 2025년 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
문제는 그보다 앞선 임차인입니다. 김정석의 임대차계약일은 2020.11.30, 확정일자는 2020.12.01, 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.12.22로 기재돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 140,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.08.07 이뤄졌고 배당요구도 돼 있습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 한 미변제액은 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정석 | 건물전부 · 주거 | 140,000,000원 | 대항력 있음 2020.12.22 | 우선변제 확정일자 2020.12.01 · 배당요구 | 승계 있음 89,539,274원 |
② 시세 비교 — 최저가 5,179만원이 아니라 실질취득 1.413억으로 본다
마인헤어츠는 총 10세대, 사용승인일은 2015.07.21입니다. 시세 표본은 2건으로 전체 평균은 151,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 160,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 시세지표와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 시세지표는 142,000,000원, 최신 거래 역시 2023.02의 142,000,000원이며, 최근 대비 이전 거래 추세는 -11.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 57.64㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2021.12 | 57.64㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 151,000,000원 |
현재 최저가 51,793,000원만 놓으면 최근 시세지표의 36.5%지만 이것은 투자자의 실제 취득비용이 아닙니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 임차보증금 89,539,274원을 더하면 실질취득 141,332,274원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 시세지표 142,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 게다가 시장 추세가 -11.2%이므로, 현재 회차를 ‘시세보다 현저히 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,793,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,332,274원 |
| 1. 임차인 김정석 보증금 | 140,000,000원 | 50,460,726원 |
| 2. 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 24,036,612원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 7,407,363원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 아이엔비자산관리대부 | 23,171,469원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김정석 | 148,645,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,332,274원과 임차인 우선변제 50,460,726원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 임차보증금의 미변제액 89,539,274원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 동측 인근이며 주변은 단독·공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 배산역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용·구조. 공동주택(다세대,도시형,단지형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 303호입니다. 승강기·도시가스 개별난방 등이 설치돼 있습니다.
- 도로·규제. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접하며, 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역입니다. 공시지가는 1,335,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 공동주택이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.8회, 낙찰률은 9.09%입니다. 거래 표본도 2건으로 많지 않아 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가에 속지 않기. 입찰 판단 기준은 51,793,000원이 아니라 낙찰가와 대항력 임차보증금 미배당분을 합친 실질취득비용입니다.
- 임차인 날짜 원문 확인. 주민등록일자가 2020.12.22로 기재된 자료와 전입일 2024.12.22로 표시된 자료가 함께 존재하므로 원본 문서와 주민등록·점유 자료를 대조해야 합니다.
- 임차인 실체 확인. 임차인 김정석과 신청채권자 김정석의 이름이 같으므로 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 착시 경계. 4회·5회 유찰로 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 104,797,492원, 115,478,244원으로 증가합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 시세지표 142,000,000원과 최신 거래 142,000,000원을 기준으로 보고, 추세 -11.2%를 가격 상한에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 인수보증금이 가격을 결정한다”
이 물건은 감정가 151,000,000원에서 3회 유찰돼 51,793,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 140,000,000원이고 현재 회차 미배당 인수액이 89,539,274원이므로 실제 부담은 141,332,274원입니다. 최신 거래와 최근 시세지표 142,000,000원에 거의 붙어 있고 시장 추세는 -11.2%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘감정가의 34.3%까지 내려왔다’가 아니라 ‘낙찰가가 내려가도 대항력 보증금 때문에 총 부담이 보증금 수준에 고정된다’는 점입니다. 권리 인수와 임차관계 확인이 끝나기 전에는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
