44,590,000원
부산지방법원 2025타경5366. 해운대구 중동 극동하이츠빌리지 4층 503호입니다. 사건표시는 아파트이고, 감정평가의 실제 이용상태는 공동주택(연립)·복층구조로 조사됐습니다. 현재 소유자 이흥규는 2021.06.24. 강제경매 매각을 원인으로 2021.06.25. 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 전숙경이 2022.06.23. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖춘 뒤, 2024.05.29. 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
현재 경매개시결정은 2025.07.08.이고, 별도의 현존 선순위 근저당보다 이 경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 전숙경의 전입과 임차권등기는 그보다 앞서 있으므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1492-10 극동하이츠빌리지 4층 503호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 달맞이길117번가길 141 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(연립) · 복층구조 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 503호 |
| 소유자 | 이흥규 (2021.06.25. 강제경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 44,590,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전숙경 / 142,550,684원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
현재 소유권 이전 이전에 존재했던 과거 근저당·압류·강제경매·임차권 등은 이미 말소된 이력이 다수 있습니다. 이번 입찰에서 실질적으로 봐야 할 것은 현재 소유자 취득 이후의 권리입니다. 2023.02.16.에는 민간임대주택등기가 되어 있고, 2024.05.29.에는 전숙경의 주택임차권등기가 등재됐습니다. 전숙경의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 등기부 기준 모두 2022.06.23.입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전숙경 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2022.06.23. / 2022.06.23. | 2024.05.29. | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
전숙경은 보증기관 승계나 대위신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 잡혀 있으며, 보증금은 140,000,000원입니다. 현재 회차에서 집행비용 1,202,620원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 43,387,380원이 배당되는 것으로 계산되어, 96,612,620원이 미배당됩니다. 이 미배당액이 매수인 인수액입니다.
③ ‘4,459만원 낙찰’이 ‘4,459만원 취득’이 아닌 이유
현재 최저매각가는 44,590,000원으로 감정가 130,000,000원의 34% 회차까지 내려왔습니다. 표면 할인만 보면 매우 커 보입니다. 하지만 대항력 임차보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 임차인 배당액이 줄고 매수인이 인수할 미배당액이 반대로 커지는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44,590,000원 | 96,612,620원 | 실질취득은 약 140,000,000원 수준 |
| 4회 유찰 시 | 31,212,999원 | 109,748,835원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 | 21,849,099원 | 118,944,185원 | 낙찰가가 내려가도 총 부담은 보증금 수준 |
④ 시세 비교 — 실질취득 약 1.4억은 최근 시세보다 높다
극동하이츠빌리지는 16세대, 1992.06.08. 준공입니다. 시세 자료의 대상면적은 47.22㎡이나 거래면적이 정확히 일치하지 않아 면적 매칭은 불일치입니다. 거래 자체도 3건뿐이고, 최신 거래는 2023.04.입니다. 따라서 시세는 보수적으로 읽어야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 42.27㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 64.26㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2021.06 | 64.26㎡ | 2 | 150,000,000원 |
전체 3건 평균은 180,000,000원이지만 과거 270,000,000원 거래가 섞여 있어 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 가격 메리트 판단에서는 최근12개월 평균 120,000,000원, 최신 거래 120,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -42.9%를 우선해야 합니다. 실질취득 약 140,000,000원은 이 최근 기준보다 높으므로, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 임차인 전숙경 보증금 | 140,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 경매개시결정 · 전숙경 | 142,550,684원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 부족분 96,612,620원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해월정 북측 인근에 위치하며, 주변은 비교적 소규모 공동주택·나대지·점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 503호이며, 감정조사상 공동주택(연립) 복층구조입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 토지면적 580.8㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 2,403,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 소규모 단지이고 실거래 표본은 3건이며 대상면적과 거래면적이 정확히 일치하지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 회차 매수인 인수액 96,612,620원을 반드시 낙찰대금과 함께 보세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 인수액 109,748,835원, 5회 유찰 시 118,944,185원으로 커집니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 180,000,000원보다 최근12개월 평균·최신 거래 120,000,000원과 -42.9% 추세를 우선해야 합니다.
- 면적 비교 주의. 시세 대상면적 47.22㎡와 실거래 면적이 일치하지 않아 직접 비교 신뢰도가 제한됩니다.
- 임차인 원본 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 전숙경이므로 임대차계약·배당요구·청구채권 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 확정일자 대조. 등기부의 2022.06.23.과 매각물건명세서 관련 문구의 2026.6.23. 표기를 직접 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 16-1의 민간임대주택등기가 현존하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐다고 싸진 것이 아니다”
이 물건은 감정가 130,000,000원에서 세 번 유찰되어 최저가가 44,590,000원까지 내려왔습니다. 그러나 그 숫자만 보면 판단이 완전히 달라집니다. 선순위 임차인 전숙경의 보증금은 140,000,000원이고, 현재 회차 미배당 예상액 96,612,620원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되어 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 그만큼 늘어나는 구조이므로 경제적 실질취득은 약 140,000,000원 수준입니다.
가격 측면에서도 최근12개월 평균과 최신 거래가 각각 120,000,000원이고 최근 추세는 -42.9%입니다. 게다가 16세대 소규모 단지에 거래면적 매칭도 불일치합니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 34%라서 싸다”가 아니라 “선순위 보증금까지 합친 실질취득이 최근 시세보다 높다”고 보는 것이 맞습니다. 권리의 핵심은 명확하지만, 현재 조건의 가격 매력은 낮습니다.