수원지방법원 2024타경83065. 오산대역 동측 인근 선우중앙타워 1층 111호 근린시설입니다. 감정가 1,028,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 503,720,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 이 물건은 최저가만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다. 2019.10.07. 전입한 (주)리더스오브이노베이션(안현종)이 말소기준권리인 2021.07.15. 청운신용협동조합 근저당보다 앞서 점유를 시작했고, 보증금 50,000,000원에 확정일자와 배당요구가 확인되지 않습니다. 예상배당에서도 이 보증금은 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
따라서 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 최저가 503,720,000원에 인수보증금 50,000,000원을 더한 553,720,000원입니다. 이는 감정가의 약 53.9%이지만, 동일 물건군의 최근 실거래나 평균 거래금액이 확인되지 않아 단순히 “감정가 절반 수준이니 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 근린시설은 임차수익, 공실, 업종 제한과 개별 호실의 실제 이용 상태가 가격을 크게 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경83065 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 내삼미로79번길 11, 1층 111호 (수청동, 선우중앙타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정 당시 111호와 112호를 벽체 구분 없이 일괄 1개호(폰 FACTORY)로 사용 |
| 건물 | 2017.07.11. 사용승인 · 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 안선자 (2019.05.23. 매매, 2019.05.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,028,000,000원 / 503,720,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청운신용협동조합 / 3,007,414,643원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선행 권리는 말소됐지만 임차인 기준일이 더 빠르다
등기부상 2019.05.31. 설정된 천안공주낙농축산업협동조합 근저당 3,480,000,000원과 삼성개발주식회사 근저당 804,000,000원은 각각 2021.07.15.과 2019.10.15. 말소됐습니다. 2020.12.16. 국세 압류와 2021.02.15. 오산시 압류도 2021.05.11. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.07.15. 설정된 청운신용협동조합 근저당 4,290,000,000원이며, 이후의 경매개시결정과 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 확정 인수 5천만원, 추가 미상 기재
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)리더스오브이노베이션(안현종) | 111호·112호 85.2800㎡ | 2019.10.07 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확인 안 됨 승계 50,000,000원 |
| 김승진 | 1층 112호 85.2800㎡ | 2023.08.02 | 5,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 본건 연계 확인 |
| 박민석 | 1층 113호~118호 252.9000㎡ | 2022.10.31 | 100,000,000원 / - | 대항력 無 우선변제 미상 별도 호실 기재 |
| 앙타워 | 기재 없음 · 주거 사용 기재 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 여부 미상 |
명확한 핵심은 첫 번째 점유자입니다. 전입일 2019.10.07.은 말소기준권리 2021.07.15.보다 빠르고, 보증금 50,000,000원에 확정일자와 배당요구가 확인되지 않습니다. 이 경우 배당으로 보증금을 회수하지 못하고 점유를 유지할 수 있으므로, 현재 배당 시나리오처럼 보증금 전액이 매수인에게 승계될 가능성이 큽니다.
다만 점유 부분이 111호와 112호를 함께 표시하고 있고, 감정평가에서도 두 호실을 벽체 구분 없이 하나의 점포로 사용 중이라고 기재했습니다. 본건 111호에 귀속되는 임대차 범위와 보증금 전액의 부담 관계를 임대차계약서, 현장 경계, 점유 면적을 통해 확인해야 합니다. 또한 이름·전입일·보증금이 명확하지 않은 “앙타워” 기재는 대항력과 인수 여부를 단정할 수 없는 미상 점유로 남습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 확인할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 49%, 확인된 인수액까지 포함한 실질취득액은 감정가의 약 53.9%입니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
감정평가 당시 111호와 112호는 벽체 구분 없이 “폰 FACTORY”로 일괄 사용됐고, 113호부터 118호까지는 “GS THE FRESH”로 일괄 사용됐습니다. 독립 호실로서의 경계, 임대 가능 면적, 출입 동선과 설비 분리가 실제 환금성과 임대수익에 직접 영향을 미칩니다. 두 차례 유찰됐다는 사실도 감정가가 시장에서 즉시 받아들여지지 않았다는 결과일 뿐, 현재 가격이 적정하다는 증거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 503,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,437,200원 |
| 인수 · (주)리더스오브이노베이션(안현종) | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 496,282,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 삼성개발주식회사 | 804,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 청운신용협동조합 | 4,290,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 청운신용협동조합 | 28,689,822원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산정상 매각대금 503,720,000원 중 집행비용 7,437,200원과 선순위 채권 배당 496,282,800원으로 전액 소진되며, 채권 미배당액은 8,106,407,022원입니다. 대항력 임차인 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 부담됩니다. 당해세와 추가 미상 임차관계는 최종 배당·인수액을 바꿀 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산대역 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 대규모 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 오산대역, 경기대로가 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다.
- 시설. 위생·급배수·엘리베이터·화재탐지·옥내소화전·스프링클러 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 가로장방형이며 지목은 주차장, 토지면적은 2,457.5㎡, 공시지가는 1,472,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·세교지구 지구단위계획구역·주차장·비행안전제3구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 토지대장상 대지권비율은 분할 전 상태로 기재돼 변경이 필요한 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 근린시설이고 111호와 112호가 벽체 구분 없이 사용돼 호실 단독 처분성과 임대 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. (주)리더스오브이노베이션(안현종)의 보증금 50,000,000원이 111호와 112호 중 어느 부분에 귀속되는지 확인하세요.
- 점유 경계 확인. 111호·112호가 벽체 없이 일괄 사용 중이므로 출입구, 내부 경계, 전기·수도·소방설비 분리 상태를 확인하세요.
- 미상 점유 보완. “앙타워” 기재의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 계약 상대방을 주민등록·사업자등록·현장조사로 확인하세요.
- 배당표 재산정. 이미 말소된 2019년 근저당이 예상배당에 포함돼 있으므로 등기부 원본과 채권계산서를 대조해 순위를 다시 계산하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 8건의 세목, 법정기일, 당해세 여부와 현재 체납액을 확인하세요.
- 시세·수익성 조사. 감정가 할인율 대신 동일 건물 근린시설의 실거래, 임대료, 공실, 관리비를 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 실질취득액 기준. 현재 회차의 최소 검토 기준은 최저가가 아니라 인수보증금을 더한 553,720,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·채권계산서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리 문제가 있다
감정가 1,028,000,000원짜리 근린시설이 503,720,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 매수인이 실제로 부담할 금액은 확인된 임차보증금 50,000,000원을 포함한 553,720,000원이고, 이것도 최종액이라고 단정할 수 없습니다. 전입일과 보증금이 불명확한 점유 기재가 남아 있고, 111호와 112호의 일괄 사용으로 임대차 범위도 분명하지 않기 때문입니다.
더 큰 문제는 예상배당이 등기부상 이미 말소된 근저당을 선순위로 반영하고 있다는 점입니다. 이 불일치를 해소하지 않은 상태에서 미배당액이나 신청채권자의 배당 여부를 확정적으로 받아들이면 안 됩니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 실질취득액이 시세보다 낮다는 근거가 없습니다. 결론은 가격 검토보다 권리·점유·배당의 원본 재검증이 우선입니다. 50,000,000원 인수의 귀속 범위와 미상 점유, 실제 조세 우선순위까지 확인된 뒤에야 응찰가를 계산할 수 있는 고난도 근린시설 경매입니다.