부산지방법원 2025타경5391. 해운대구 좌동 대원아파트 104동 16층 1601호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 18층 건물의 16층입니다. 사용승인은 1998.10.29.이고, 단지는 452세대입니다. 이 사건 권리분석의 출발점은 2002년 2월 28일 설정된 부산은행 채권최고액 174,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되므로 그 뒤에 남아 있는 부산은행 후순위 근저당, 대형선망수산업협동조합 계열 근저당 및 그 이전·질권 관계, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매수인의 인수채무가 아니라 배당·소멸의 영역에 놓입니다.
현재 최저매각가는 감정가 580,000,000원의 70%인 406,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으므로, 이 사건은 최저가와 실질취득액이 같은 구조입니다. 중요한 것은 이 4.06억원을 과거 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 519,877,777원과 최신 거래 520,000,000원에 비교하는 것입니다. 최근 거래 추세도 이전 기간 대비 +0.9%로, 하락장 보정이 필요한 음(-)의 흐름은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5391 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1307 대원아파트 104동 16층 1601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 18층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 홍정옥 · 2021.01.25. 소유권이전(2021.01.11. 대물변제) |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 406,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 201,004,142원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 말소기준권리 | 2002.02.28. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 174,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 매우 앞선 사건
말소기준인 부산은행 근저당권은 2002.02.28. 설정됐습니다. 이후 2017년 부산은행 근저당권 157,300,000원, 2022년 대형선망수산업협동조합 근저당권 240,000,000원, 2025년 가압류 2건과 경매개시결정, 2026년 해운대구 압류가 이어집니다. 2022년 근저당권은 2025.11.28. 재네트대부로 이전되었고 이후 상호가 주식회사엘엠케이자산관리대부로 변경됐으며, 해당 근저당권부 채권에 질권도 설정돼 있습니다. 다만 이들은 모두 말소기준보다 후순위인 담보권에 연동된 권리관계로, 배당관계는 복잡하지만 매수인 인수액 계산은 0원입니다.
② 임차인 — 조사된 임차인 없음
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 조사된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유상태 자체는 입찰 전 다시 대조하는 것이 안전하지만, 제공된 배당자료상 임차인에게 배정된 금액이나 매수인 승계액은 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
대원아파트의 실거래 표본은 12건이며 전체 평균은 518,658,333원입니다. 그러나 가격 메리트 판단은 과거 고가가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 519,877,777원과 최신 거래 520,000,000원을 우선했습니다. 현재 실질취득액 406,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.1%입니다. 최신 거래와 비교해도 114,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 22 | 555,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 17 | 540,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 13 | 520,000,000원 |
| 2025.12 | 93.78㎡ | 6 | 605,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 14 | 495,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 9 | 482,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 14 | 456,900,000원 |
| 2025.09 | 93.78㎡ | 2 | 505,000,000원 |
| 2025.07 | 93.78㎡ | 17 | 575,000,000원 |
| 2025.06 | 93.78㎡ | 5 | 560,000,000원 |
| 2025.04 | 84.97㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 519,877,777원 |
가격대는 410,000,000원부터 605,000,000원까지 폭이 있지만, 최신 거래는 520,000,000원이고 최근 12개월 평균도 519,877,777원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 113,877,777원 낮습니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 +0.9%이므로, 최근 시세가 과거보다 뚜렷하게 하락한 상태에서 할인율만 커 보이는 사례와는 성격이 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 406,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,460,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사부산은행 | 157,300,000원 | 157,300,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 240,000,000원 | 68,240,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 대형선망수산업협동조합 | 37,470,326원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 부산신용보증재단 | 12,589,683원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 621,360,009원 중 채권자 예상배당은 399,540,000원, 미배당은 221,820,009원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.6% 추정치이고, 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 406,000,000원 | 399,540,000원 | 221,820,009원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 284,200,000원 | 279,421,200원 | 341,938,809원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 198,940,000원 | 195,354,840원 | 426,005,169원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 거듭돼도 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 시뮬레이션상 현재·2회·3회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰이 생기면 매각가 하락분이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 사용승인 1998.10.29.입니다.
- 입지. 인제대학교 해운대백병원 서측 인근에 위치하고, 주변은 대단위 아파트단지·단지 내 상가·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 장산역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 남동측 약 35m, 북동측 약 30m 내외 폭의 아스팔트 포장도로에 접하며 단지 내 가로망이 조성돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·공동주택용지이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 단지 452세대, 실거래 표본 12건이 확인되며 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +0.9%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 최근 거래로. 전체 평균 518,658,333원보다 최근 12개월 평균 519,877,777원과 최신 거래 520,000,000원을 기준으로 응찰가 상한을 검토하세요.
- 점유 현황 재확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유상태를 입찰 전 원본에서 다시 대조하세요.
- 후순위 권리의 최신 상태. 2022년 근저당권의 이전, 상호변경, 근질권 설정이 이어졌으므로 최신 등기부에서 말소·변경 여부를 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 해운대구 압류가 있고 배당표는 당해세·최우선변제 등을 모두 반영한 확정배당표가 아니므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 관리비 확인. 공동주택의 공용부분 체납관리비 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘실제 점유 확인’이 마지막 변수
이 물건의 숫자는 분명합니다. 감정가 580,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 406,000,000원으로 내려왔고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액 역시 406,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 519,877,777원 대비 78.1%, 최신 거래 520,000,000원보다 114,000,000원 낮아 현재 회차에서도 가격 메리트가 확인됩니다.
말소기준권리가 2002년에 형성돼 후순위 권리가 명확하게 뒤에 놓인 점도 장점입니다. 다만 채권자 배당부족액이 221,820,009원에 이르고, 근저당 이전·근질권 설정과 소유자의 파산 이력이 얽혀 있어 서류는 복잡합니다. 결론은 “등기상 인수 0원·최근 시세 대비 가격 여유, 다만 점유와 최신 원본은 최종 확인”입니다.
