부산지방법원 2025타경5405. 부산 해운대구 반송동 한솔빌라 1층 102호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태는 공부상 공동주택(다세대)입니다. 감정가는 54,000,000원, 현재 최저매각가는 18,522,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 현재 등기 소유자는 박동규·안정호·안정희이며, 지분은 박동규 11분의 2, 안정호 11분의 2, 안정희가 합계 11분의 7입니다.
권리 자체는 복잡해 보이는 등기 이력과 달리 현재 부담이 단순합니다. 1995년 설정된 한국주택은행 근저당 2건과 2002년 삼성카드 근저당, 농업협동조합중앙회 가압류는 모두 과거에 말소됐습니다. 2023년 안찬호 지분에 들어왔던 강제경매·가압류·파산 등기도 2024년 강제경매 매각 후 말소됐습니다. 이번 2025년 경매개시결정은 공유물분할을 위한 경매이고, 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5405 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반송동 275-115 한솔빌라 1층 102호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 아랫반송로21번길 138-21 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 아파트 · 공부상 공동주택(다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지상4층 건물 내 제1층 제102호 |
| 소유관계 | 박동규 11분의 2 · 안정호 11분의 2 · 안정희 11분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 18,522,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 정리, 현재는 공유물분할 경매
1995년 설정됐던 한국주택은행 근저당 6,500,000원·9,100,000원은 2015년 11월 3일 해지로 말소됐고, 삼성카드 근저당 52,500,000원도 2016년 1월 8일 말소됐습니다. 농업협동조합중앙회 가압류 1,147,271원 역시 2003년 이미 말소됐습니다. 2023년 안찬호 지분에 대한 강제경매개시결정·오케이저축은행 가압류·파산등기도 2024년 7월 30일 강제경매 매각을 원인으로 2024년 8월 2일 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 18,522,000원으로 감정가 54,000,000원의 약 34% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보이지만, 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 18,522,000원 | 0원 | 17,788,604원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 12,965,400원 | 0원 | 12,332,023원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 9,075,780원 | 0원 | 8,512,416원 |
회차가 내려가도 현재 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 실거래 비교 기준이 없는 만큼 18,522,000원이 적정가인지, 12,965,400원 또는 9,075,780원이 되어야 가격 메리트가 생기는지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 유찰 횟수가 많다는 사실 자체는 할인 신호이지만 시세 증거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 733,396원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 박동규 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,788,604원 |
집행비용은 733,396원으로 추정돼 있고, 박동규의 경매개시결정은 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 반송동 운송초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·연립주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 4호선 영산대역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지상4층 건물의 1층 102호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 주거환경개선지구·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 828,700원/㎡입니다.
- 규모·연식. 관련 단지 통계상 8세대, 사용승인일은 1995.12.08이며 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건은 이미 3회 유찰됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 현재 최저가 18,522,000원의 적정성을 현장 중개업소·인근 유사 다세대 거래로 별도 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 공유물분할 경매 확인. 이번 사건은 공유물분할을 위한 경매입니다. 현재 소유지분과 매각대상 범위를 최신 등기와 매각서류에서 다시 확인하세요.
- 회차 착시 경계. 3회 유찰·감정가의 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실제 환금 가능한 가격을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 도로·건물 상태. 남측 약 3m 도로, 1995년 준공의 4층 공동주택이라는 물리적 조건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
이 물건의 장점은 분명합니다. 과거 담보권과 가압류가 이미 정리돼 있고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 쪽에는 확실한 비교 기준이 없습니다. 감정가 54,000,000원에서 3회 유찰돼 18,522,000원까지 내려왔지만 최근 실거래나 낙찰금액이 없어 “감정가 대비 34%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 게다가 관련 단지는 8세대 규모이고 1995년 준공이며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 점유는 반드시 확인해야 하는 물건. 현재 자료 기준 핵심은 바로 그 두 가지입니다.
