부산지방법원 2025타경5408. 부산 남구 대연동 제이캐슬 2층 205호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서에는 실제로는 주거용으로 이용된다고 기재되어 있습니다. 전용면적은 27.91㎡, 제이캐슬은 2013.03.18. 사용승인된 22세대 건물입니다.
감정가는 143,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 100,100,000원, 감정가의 70.0%입니다. 확인된 권리만 놓고 보면 낙찰가 외에 승계되는 보증금은 없습니다. 그러나 실거래 금액과 직접 비교할 자료가 없고, 점유관계도 완전히 정리되지 않았으므로 70%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5408 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층 205호 · 도로명 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제 주거용 |
| 면적 / 건물 | 전용 27.91㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김성옥 (단독소유 · 2016.05.10. 매매, 2016.05.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 감천2동새마을금고 / 247,345,590원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013.03.21. 우리은행
이 사건의 말소기준권리는 2013.03.21. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 따라서 임차인의 대항력 판단도 2016.05.27. 감천2동새마을금고 근저당이 아니라 2013.03.21.을 기준으로 해야 합니다. 황철환·신미래·이건희.·박채연의 전입 또는 주민등록일은 모두 이 기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
감천2동새마을금고 근저당권은 2016.05.27. 설정됐고, 최초 채권최고액 351,000,000원에서 2024.12.20. 290,700,000원으로 변경됐습니다. 아래 배당표도 변경 후 금액인 290,700,000원을 사용합니다. 2025.04.28. 등기된 박채연의 주택임차권과 2025.06.04. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 신고 5명, 보증기관 1건은 중복 제외
보증기관의 대위·승계 신고 1건을 제외하면 실제 임차인·점유자 신고는 5명입니다. 보증기관 신고는 별도의 임차보증금이 아니므로 보증금 합계에 중복해서 더하지 않습니다.
| 임차인·점유자 | 전입·점유 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 미상 점유자 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 황철환 | 2020.02.10. | 미상 | 없음 | 2025.08.13. 배당요구 | 없음 |
| 신미래 | 2019.07.12. | 미상 | 없음 | 2025.06.25. 배당요구 | 없음 |
| 이건희. | 2021.02.24. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박채연 건물 전부 · 주거 | 2022.11.16. 점유 2022.11.30. | 90,000,000원 | 없음 | 2025.04.28. 배당요구 | 없음 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 2022.11.16. | 중복합산 없음 | 없음 | 2025.08.07. 배당요구 | 중복 신고 |
③ 가격·환금성 — 70%지만 시세 메리트는 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 100,100,000원으로 감정가 143,000,000원의 70.0%입니다. 확인된 인수액 0원을 적용하면 현재 회차의 실질취득액도 100,100,000원입니다. 다만 이는 미상 점유자에게 승계 보증금이 없다는 전제의 금액입니다.
제이캐슬은 총 22세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회, 매각률은 9.09%입니다. 최근 매각일은 2025.11.25.로 집계되어 있으나 거래금액 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 우위를 판단하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,201,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,125,600,000원 | 97,898,600원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 1,860,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 감천2동새마을금고 | 290,700,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 송필우 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
감천2동새마을금고 채권최고액은 2024.12.20. 변경 후 금액인 290,700,000원을 적용했습니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 우리은행 배당으로 소진되어 후순위 권리자와 신청채권자에게 예상 배당이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남구도서관 남동측 인근으로 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 대연역(2호선)과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 10미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접한 소로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 도시가스 난방, 급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 평지의 사다리형 주상용 토지입니다. 공시지가는 3,485,000원/㎡입니다.
- 이용상 주의. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 실제로는 주거용입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 22세대 소규모 건물이고 매각률이 9.09%여서 가격을 낮춰도 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준일 재확인. 대항력 판단 기준은 2016.05.27.이 아니라 우리은행 근저당권의 2013.03.21.입니다.
- 미상 점유자 확인. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서 원문으로 전입일, 점유 부분, 보증금, 확정일자를 확인하세요.
- 보증기관 중복 제외. 시보증의 신고는 보증금 대위·승계 신고로, 실제 임차인의 보증금과 별도 합산하면 안 됩니다.
- 변경된 근저당 금액. 감천2동새마을금고 채권최고액은 351,000,000원이 아니라 2024.12.20. 변경된 290,700,000원입니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간·임대료 증액기준과 경매 후 등기 처리 관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔), 실제 주거용이라는 용도 차이가 대출·세금·임대·전입에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 주거용 오피스텔 실거래와 임대수익을 대조하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 현재 점유자 수, 각 점유 공간과 인도명령 가능 여부를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “확인된 인수 0원”과 “확정된 안전”은 다르다
이 사건의 권리분석 기준점은 분명합니다. 2013.03.21. 우리은행 근저당권이며, 확인된 임차인들의 전입일은 모두 그 이후입니다. 박채연의 90,000,000원 보증금과 보증기관의 대위·승계 신고도 매수인에게 중복 승계되는 구조가 아닙니다. 감천2동새마을금고 채권최고액 역시 변경 후 금액인 290,700,000원으로 봐야 합니다.
그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않은 미상 점유자 1명이 남습니다. 이 점유자가 선순위가 아니라는 사실이 확인돼야 비로소 실질취득액을 최저가 100,100,000원으로 확정할 수 있습니다. 더구나 실거래 금액 비교가 없고 22세대 소규모 건물의 매각률이 9.09%이므로, 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다. 확인된 권리는 후순위, 미상 점유자는 보류, 가격 판단도 보류. 이 물건의 입찰 여부는 미상 점유자와 실제 거래가격을 확인한 뒤 결정해야 합니다.