부산지방법원 2025타경5410. 부산 수영구 망미동 동한빌라 4층 401호, 대상면적 42.555㎡의 다세대주택입니다. 말소기준권리는 1997.09.09. 설정된 한국주택은행 명의 채권최고액 6,500,000원의 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
다만 권리의 소멸 여부와 투자 가격의 적정성은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 75,600,000원으로 감정가 108,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 동일 물건의 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 총 8세대 규모의 1997.08.28. 사용승인 다세대주택이고, 북측으로 약 2m 내외의 계단식 도로에 접한다는 점까지 고려하면 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 774-116 동한빌라 4층 401호 도로명: 부산광역시 수영구 금련로21번길 34 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 대상면적 42.555㎡ · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 주동인 (2005.08.18. 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 14,379,647원 |
| 사용승인 / 세대수 | 1997.08.28. / 8세대 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 1997.09.09. 접수된 한국주택은행의 첫 번째 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐고, 같은 날 설정된 두 번째 근저당권을 포함해 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에 반영된 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 환금성을 먼저 본다
현재 회차의 실질취득액은 최저매각가 75,600,000원과 같습니다. 매수인이 인수할 권리 금액이 0원이기 때문입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 없어 감정가 108,000,000원의 적정성을 별도로 검증할 근거가 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 75,600,000원 | 33,973,342원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 52,920,000원 | 56,245,102원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34.3%) | 37,044,000원 | 71,835,334원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 매각가는 낮아지고 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 낙찰자의 핵심 변수는 권리 인수가 아니라 소규모 다세대주택의 실제 매매수요와 재매각 가능성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 4,074,532원 | 4,074,532원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,490,562원 | 6,490,562원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 스타크레디트 | 1,981,293원 | 1,981,293원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 14,379,647원 | 14,379,647원 |
| 7. 가압류 · 와이케이대부 주식회사 | 8,564,410원 | 8,564,410원 |
| 8. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 37,756,609원 | 16,248,756원 |
| 9. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 12,465,489원 | 0원 |
| 10. 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 107,812,542원, 채권자 예상배당은 73,839,200원, 미배당은 33,973,342원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산여자상업고등학교 북동측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장과 도시철도 3호선 배산역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물의 최상층 401호이며, 사용승인일은 1997.08.28.입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 2m 내외의 계단식 도로에 접합니다. 차량 진입·주차·이삿짐 운반 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 동하향 완경사의 부정형 토지이며, 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 145㎡, 공시지가는 942,300원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 비교 실거래가 확인되지 않아, 매도기간과 적정 매도가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 별도 조사. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 망미동 인근 유사 연식·면적 다세대의 실제 거래사례와 매도호가를 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 열람과 현장 방문을 통해 실제 점유자를 대조하세요.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매의 종결·취소·진행 여부를 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 압류 관련 체납세 중 당해세가 있으면 선순위 배당액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 도로·주차 확인. 약 2m 계단식 도로 접면과 최상층이라는 조건이 차량 접근, 주차, 이사, 누수·방수 상태에 미치는 영향을 현장에서 점검하세요.
- 명도비용 반영. 점유 형태가 확인되지 않은 만큼 인도명령, 이사 협의와 명도기간을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 공매 진행 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 남는다
이 물건은 1997.09.09. 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하고, 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 등기상 단순한 구조입니다. 현재 최저가 75,600,000원은 감정가의 70%지만, 실질취득액 역시 75,600,000원이며 이를 곧바로 시세보다 낮다고 판단할 비교자료는 없습니다.
8세대 소규모 다세대주택, 1997.08.28. 사용승인, 약 2m 계단식 도로 접면, 임대관계 미상, 공매공고 부기등기라는 조건을 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 환금성과 현장 확인 부담은 높은 물건입니다. 응찰 여부는 감정가 할인율보다 인근 유사 다세대의 실제 매매가격, 점유 상태와 도로·주차 여건을 확인한 뒤 결정하는 것이 안전합니다.