수원지방법원 2024타경83065. 오산대역 동측 인근 선우중앙타워 1층 근린생활시설입니다. 사건 기록에는 목록 1~8의 일괄매각이 기재돼 있고, 목록 3~8은 벽체 구분 없이 하나의 점포로 사용 중입니다. 감정평가 당시 1층 111~112호는 ‘폰 FACTORY’, 113~118호는 ‘GS THE FRESH’로 이용되고 있었습니다. 따라서 113호 한 칸만 보는 것이 아니라, 일괄매각 범위와 실제 점유·영업 구획을 함께 확인해야 합니다.
권리 흐름도 단순하지 않습니다. 2019년에 설정된 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권 3,480,000,000원과 주식회사지에스리테일 전세권 500,000,000원은 2021.07.15 해지·말소됐습니다. 같은 날 청운신용협동조합 근저당권 4,290,000,000원이 새로 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사지에스리테일 전세권 500,000,000원과 압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차관계는 별도입니다. (주)리더스오브이노베이션(안현종)은 말소기준권리보다 앞선 2019.10.07 전입신고와 보증금 50,000,000원이 확인돼 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당 없이 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 시나리오이며, 현재 회차 실질취득액은 최저가가 아니라 1,469,020,000원 + 50,000,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경83065 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 내삼미로79번길 11, 1층113호 (수청동, 선우중앙타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 목록 3~8을 벽체 구분 없이 1개호(GS THE FRESH)로 사용 |
| 소유자 | 안선자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,998,000,000원 / 1,469,020,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청운신용협동조합 / 3,007,414,643원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.15 청운신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소된 구권리와 현재 기준권리를 구분해야 한다
말소기준 이후에는 주식회사지에스리테일의 새 전세권 500,000,000원, 2024.08.06 국세 압류, 2024.08.08 임의경매개시결정, 2024.11.26 성남시 압류, 2025.07.16 국세 압류가 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 국세·지방세 압류는 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감돼 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 신고 4건, 1건은 대항력 인수형
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)리더스오브이노베이션(안현종) | 111호·112호 85.2800㎡ | 2019.10.07 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 50,000,000원 |
| 김승진 | 1층 112호 85.2800㎡ | 2023.08.02 | 5,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 박민석 | 113호~118호 252.9000㎡ | 2022.10.31 | 100,000,000원 / - | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회 | 주거 사용 기재 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차·점유 신고는 4건입니다. 이 가운데 확정적으로 계산된 매수인 인수액은 (주)리더스오브이노베이션(안현종)의 보증금 50,000,000원입니다. 김승진과 박민석은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다.
③ 회차별 실질취득 — 최저가에 인수액을 더해야 한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확정 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 1,469,020,000원 | 50,000,000원 | 1,519,020,000원 | 7,346,760,022원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 1,028,313,999원 | 50,000,000원 | 1,078,313,999원 | 7,783,058,963원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 719,819,799원 | 50,000,000원 | 769,819,799원 | 8,088,468,221원 |
현재 최저가는 감정가의 49%지만, 이는 감정가 대비 할인율일 뿐 시세 대비 할인율은 아닙니다. 가격 판단은 반드시 일괄매각 대상 전체의 실제 임대수익, 점포별 점유관계, 관리비·세금, 상가 거래사례와 함께 해야 합니다. 실거래 검증 전에는 “감정가의 절반이므로 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,469,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 17,090,200원 |
| 인수 · (주)리더스오브이노베이션(안현종) | 50,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 을구 1번 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 1,451,929,800원 |
| 을구 2번 전세권 · 주식회사지에스리테일 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 청운신용협동조합 | 4,290,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 전세권 · 주식회사지에스리테일 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 청운신용협동조합 | 28,689,822원 | 0원 |
| 을구 6-2번 전세권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오상 총 채권액은 8,798,689,822원, 채권자 배당액은 1,451,929,800원, 미배당액은 7,346,760,022원입니다. 신청채권자 청운신용협동조합의 청구액 3,007,414,643원은 이 시나리오에서 배당액 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 수청동 오산대역 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 대규모 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 오산대역, 경기대로가 위치해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.07.11 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 4층 건물의 1층 111호~118호입니다.
- 현황 이용. 111호·112호는 벽체 구분 없이 ‘폰 FACTORY’, 113호~118호는 벽체 구분 없이 ‘GS THE FRESH’로 사용 중입니다.
- 도로·토지. 대체로 평탄한 가로장방형 토지이며 북측 약 20m, 서측 약 15m 도로에 접합니다. 토지면적은 2,457.5㎡, 공시지가는 1,472,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(세교지구)·주차장·비행안전제3구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설 일괄매각으로 점유자·임대계약·영업구획과 수익성 검토가 가격 형성에 직접 영향을 미칩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 1,469,020,000원에 확정 인수액 50,000,000원을 더한 1,519,020,000원을 기본 원가로 잡으세요.
- 미상 점유자 확인. ‘주식회’로 기재된 점유자의 정확한 명칭, 점유 부분, 전입 또는 사업자등록일, 보증금과 계약서를 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. (주)리더스오브이노베이션(안현종)의 2019.10.07 전입과 현재까지의 점유 연속성, 보증금 반환 여부를 확인하세요.
- 중복 점유 관계. 112호에는 (주)리더스오브이노베이션과 김승진의 점유 신고가 함께 있어 실제 사용주체와 계약 승계 관계를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록 1~8의 각 호별 소유권·대지권·점유면적과 111~118호의 벽체 상태를 현장에서 확인하세요.
- 말소권리 대조. 2019년 구 근저당권과 구 전세권의 2021.07.15 말소, 공동담보목록 및 실제 배당순위를 원본 등기와 법원기록으로 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건과 당해세 해당 여부를 확인해 예상배당과 추가 부담 가능성을 점검하세요.
- 상가 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 실제 임대료, 공실, 관리비, 영업승계 여부와 인근 근린시설 거래사례로 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건의 표면적인 매력은 감정가 2,998,000,000원에서 최저가 1,469,020,000원까지 내려온 49% 회차입니다. 그러나 확정된 대항력 임차인 보증금 50,000,000원을 합치면 실질취득액은 1,519,020,000원이고, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 신고도 남아 있습니다.
또한 목록 1~8 일괄매각, 111~118호의 벽체 구분 없는 영업 사용, 복수 점유 신고, 국세·지방세 압류, 말소된 구 근저당권을 배당 대상으로 계산한 배당 시나리오까지 확인해야 할 요소가 많습니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 권리가 안전하거나 가격이 싸다고 볼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라, 인수액과 미상 점유를 확정하고 실제 배당순위를 다시 세운 뒤 근린시설의 수익가치로 가격을 검증하는 것입니다.