부산지방법원 2025타경5427. 부산 기장군 일광읍 해송1로 25, 삼보프라자주건축물제1동 1층 103호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2021년 12월 10일 설정된 경남은행 근저당권 708,400,000원이고, 경남은행이 654,652,940원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후에 등기된 경매개시결정, 엔에이치농협캐피탈 가압류, 기장군 압류는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
권리관계만 보면 비교적 단순하지만, 물건의 실제 경쟁력은 권리가 아니라 근린시설의 현황에서 갈립니다. 감정 당시에는 공실이었고 103호와 104호가 격벽 없이 함께 사용된 상태였습니다. 경매 대상은 103호이므로 독립된 점포로 구분·인도할 수 있는지, 현재 경계와 출입구·설비 상태가 어떠한지를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5427 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 869-1 삼보프라자주건축물제1동 1층 103호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 해송1로 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 6층 건 중 1층 103호 · 현재 공실 |
| 현황상 특징 | 103호와 104호를 격벽 구분 없이 사용했던 상태 |
| 소유자 | 이태희 (2025.03.06. 증여, 2025.03.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 887,000,000원 / 620,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 654,652,940원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 신탁등기는 2021년 12월 10일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 함께 말소됐습니다. 같은 날 경남은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 소유권은 2025년 증여로 이태희에게 이전됐으며, 경매개시결정과 가압류·압류는 모두 말소기준보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다.
② 현황 분석 — 103호와 104호의 물리적 분리가 핵심
감정평가 당시 이 물건은 공실이었고 103호와 104호가 격벽 구분 없이 사용되고 있었습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐지만, 전유부분을 실제로 어떻게 분리해 사용할 수 있는지는 별도의 현장 확인 사항입니다.
| 점검 항목 | 확인된 내용 | 입찰 전 판단 |
|---|---|---|
| 점유 상태 | 현재 공실 | 현재 출입·잠금·인도 상태 확인 |
| 호실 구분 | 103호와 104호를 격벽 없이 사용 | 103호 단독 경계와 독립 사용 가능 여부 확인 |
| 건축물 현황 | 공부와 차이 없음 · 위반건축물 표시 없음 | 현장 상태와 건축물대장 원본 대조 |
| 설비 | 위생·급배수·도시가스설비 | 호실별 계량·배관 분리 상태 확인 |
③ 예상배당표 (매각가 620,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,609,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 708,400,000원 | 612,291,000원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 29,826,411원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 612,291,000원이 경남은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 125,935,411원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 조세채권·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 620,900,000원 | 612,291,000원 | 125,935,411원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 434,630,000원 | 427,883,700원 | 310,342,711원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 304,241,000원 | 299,181,626원 | 439,044,785원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 경남은행과 후순위 채권자의 회수 부족액은 커집니다. 그러나 미배당 채권이 자동으로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 이 사건에서 매수인의 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같으며, 가격 적정성은 근린시설 자체의 임대수익·사용성·환금성으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해선 일광역 서측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설과 대규모 아파트단지로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 동해선 일광역이 있어 제반 교통여건은 편리한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12~15미터의 포장도로와 접하며, 중로3류에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 세로장방형 상업용 부지입니다.
- 토지지표. 토지면적 916.9㎡, 공시지가 3,006,000원/㎡이며 완충녹지와 접합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 6층 건물의 1층으로, 외벽은 타일 및 페인팅, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시 구조입니다.
- 환금성. 역과 아파트단지 인근의 1층 근린시설이라는 입지 장점이 있으나, 공실 상태와 호실 구분 문제가 실제 임대수요와 매각 속도에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 103호와 104호 사이의 현재 격벽 상태, 전유부분 경계, 출입구 구조를 현장에서 확인하세요.
- 독립 설비 확인. 전기·가스·급배수 계량과 배관이 103호 단독으로 분리돼 있는지 확인하세요.
- 복구 필요성 확인. 103호를 독립 점포로 인도·임대하려면 격벽이나 내부시설 복구가 필요한지 검토하세요.
- 공실 상태 확인. 실제 점유자, 유치물, 잠금 상태와 104호 이용자와의 공간 사용관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 상권 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 인근 1층 근린시설의 임대료·공실률·거래가격을 기준으로 입찰가 상한을 정하세요.
- 압류·조세 확인. 기장군 압류의 원인과 금액, 당해세 및 배당요구 내역을 매각기일 전 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 점포 가치는 현장에서 결정된다”
이 사건의 권리구조는 선명합니다. 2021년 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 낙찰자가 떠안을 권리상 금액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 공실 근린시설이며, 103호와 104호를 격벽 없이 사용했던 이력이 있습니다. 따라서 입찰 판단의 중심은 등기부보다 독립 점포로서의 현재 상태와 환금성입니다. 최저가 620,900,000원은 감정가의 70%이지만, 그것만으로 싸다고 볼 수는 없습니다. 권리는 통과, 현황과 가격은 정밀 확인. 이 물건의 결론입니다.
