부산지방법원 2025타경5434. 해운대구 좌동 신화하니엘타워 4층 405호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 65,000,000원이나 신건 여부가 아니라 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인입니다. 김효수는 2021.08.23 주민등록, 2021.08.20 점유개시, 2021.08.02 확정일자를 갖고 있으며, 2024.07.18 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
등기상 말소기준은 2025.06.13 강제경매개시결정입니다. 그런데 김효수의 임차관계와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 최저가가 내려가면 싸지는 것이 아니라, 임차인의 미배당 보증금이 커지는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1459-4 신화하니엘타워 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 4층 405호 |
| 소유자 | 양성호 (2021.05.13. 매매, 거래가액 67,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 한국토지주택공사의 전세권 65,000,000원은 2016.02.29 이미 말소됐으므로 현재 인수대상이 아닙니다. 현재 핵심은 을구 3번 김효수 주택임차권입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2021년이고, 임차권등기는 2024.07.18 이루어졌습니다. 2025.06.13 강제경매개시결정보다 선순위이므로 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김효수 대항력 우선변제 매수인 승계 | 점유 2021.08.20 전입 2021.08.23 | 85,000,000원 | 2021.08.02 | 대항력 있음 배당요구 있음 · 미배당 잔액 인수 |
③ 유찰돼도 실질취득액은 보증금 부근에서 고정된다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 임차인의 미배당 보증금이 증가합니다. 실제 제공된 회차별 계산도 이를 그대로 보여줍니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 65,000,000원 | 21,570,000원 | 86,570,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,000,000원 | 34,336,000원 | 86,336,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 41,600,000원 | 44,548,800원 | 86,148,800원 |
즉 최저가가 65,000,000원에서 52,000,000원, 41,600,000원으로 내려가도 실질취득은 각각 86,570,000원 → 86,336,000원 → 86,148,800원으로 거의 움직이지 않습니다. 이 물건에서 가격판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 감정가 65,000,000원보다 실질취득액이 높으므로, 유찰 숫자만 보고 가격 메리트가 생긴다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 1. 임차인 김효수 보증금 | 85,000,000원 | 63,430,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김민준 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당액은 21,570,000원이며 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동, 지하철 2호선 장산역 서측 인근입니다. 주위는 주상용건물·아파트·우체국·병원·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 장산역이 있어 대중교통 여건은 비교적 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 엘리베이터·공동소화전·화재경보 및 탐지설비·급배수 및 위생설비·공동현관기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 6,562,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차의 기준 금액은 최저가 65,000,000원이 아니라 인수액을 합친 86,570,000원입니다.
- 임차권 존속 확인. 김효수의 주민등록일 2021.08.23, 점유개시일 2021.08.20, 확정일자 2021.08.02와 을구 3번 임차권등기 내용을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 계산상 임차인 예상배당은 63,430,000원, 미배당·인수액은 21,570,000원입니다. 실제 배당표 확정 전에는 변동 가능성을 열어둬야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회·2회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 86,336,000원, 86,148,800원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·전입·대출 가능 여부를 용도와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 권리변동을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,500만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 가장 큰 함정은 숫자 하나입니다. 법원 최저매각가는 65,000,000원이지만, 김효수의 대항력 있는 보증금 85,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서는 배당 후 남는 21,570,000원을 매수인이 인수해 실질취득 86,570,000원이 됩니다. 유찰돼 매각가가 내려가도 인수액이 그만큼 커져 총액은 86,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 실거래 자료도 없어 이 실질취득액이 시장가격보다 싸다는 근거는 없습니다. 최저가는 낮아 보여도 권리 인수까지 합친 가격은 전혀 낮지 않습니다.