부산지방법원 2025타경5443. 해운대구 재송동 센텀대신아파트 11층 1107호입니다. 감정평가상 공부 용도는 아파트이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 11층입니다. 현 소유자 이민석은 2019.12.04 매매를 원인으로 2020.01.15 소유권을 이전받았고 거래가액은 140,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 112,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 2024.12.18 케이비국민카드 가압류 5,176,223원, 2024.12.19 부산신용보증재단 가압류 35,000,003원, 2025.06.13 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 세 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5443 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1126-7 센텀대신아파트 11층 1107호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 재반로104번길 15-13 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 11층 · 공부상 아파트 이용 |
| 소유자 | 이민석 · 2020.01.15 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 중소기업은행 / 85,890,682원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 점유·임대 확인 | 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고 임대관계는 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
등기상 핵심은 2020.01.15 중소기업은행 근저당권입니다. 케이비국민카드와 부산신용보증재단의 가압류, 이번 임의경매개시결정은 기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래 아래, 그러나 시장은 하락 중
실거래 비교 단지는 대신맨션, 비교 대상 면적은 72.95㎡입니다. 전체 실거래 평균은 143,363,636원이지만 과거 178,000,000원 거래까지 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 값을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2026.05 거래가 125,000,000원이며 최근 12개월 평균도 같은 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 68.09㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2025.05 | 78.15㎡ | 8 | 129,000,000원 |
| 2023.06 | 72.25㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2023.06 | 72.25㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2022.06 | 66.54㎡ | 7 | 178,000,000원 |
| 2022.04 | 66.54㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 2022.02 | 72.25㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2021.11 | 72.25㎡ | 10 | 143,000,000원 |
| 2021.09 | 73.83㎡ | 10 | 164,000,000원 |
| 2021.08 | 73.83㎡ | 9 | 154,000,000원 |
| 2021.07 | 78.15㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득 계산액인 105,000,000원은 최근 12개월 평균 125,000,000원의 84.0%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -13.9%이므로, 이 차이를 모두 ‘안전마진’으로 보는 것은 위험합니다. 최근 12개월 표본도 1건에 불과해 현재 시장가격의 신뢰구간이 넓습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 112,800,000원 | 102,730,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 5,176,223원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 35,000,003원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권총액은 152,976,226원, 채권자 배당액은 102,730,000원, 미배당은 50,246,226원입니다. 신청채권 85,890,682원은 현재 회차 시나리오에서 충족되는 것으로 계산되며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 50,246,226원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 81,199,226원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 102,852,326원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 북서측 인근으로, 부근은 각종 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 동해선 재송역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물이며 사용승인일은 1992.04.13입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,339,000원/㎡, 토지면적은 2,851.1㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 마감과 실제 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 실거래 비교 단지는 97세대이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세가 -13.9%인 만큼 과거 고가 거래보다 최신 거래 수준을 우선해서 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 폐문부재·임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계, 보증금·확정일자 존재 여부를 반드시 확인하세요.
- 후순위 근저당 이전등기 대조. 웰컴캐피탈 근저당과 웰컴저축은행 이전등기의 현재 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 가격 기준은 최신 거래. 전체 평균 143,363,636원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 125,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -13.9%입니다. 현재 최저가 105,000,000원이 최근 시세보다 낮아도 하락 지속 가능성을 별도로 반영하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가시 내부 이용상태와 내부마감재가 확인되지 않았으므로 수리 범위와 비용 위험을 현장 확인에 포함하세요.
- 배당 한계 확인. 현재 회차에서도 채권총액 152,976,226원 중 50,246,226원이 미배당으로 계산됩니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “가격 간격은 있지만, 확인되지 않은 점유와 하락장이 핵심”
이 사건은 2020.01.15 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 주요 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가이자 실질취득 계산액 105,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균 125,000,000원의 84.0%로 가격 간격도 존재합니다.
하지만 최근 거래 추세는 -13.9%이고 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 더구나 현장에서는 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수액은 0원, 가격은 최근 거래 아래, 다만 하락장과 점유·내부상태 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 최저가가 낮다는 한 가지 이유만으로 가격 메리트를 과대평가하지 않는 것이 핵심입니다.
