💰 시세비 70.4% 🛡️ 인수 0원 🔻 1회 유찰 · 70% 🏢 1,500세대
부산지방법원 2025타경5454. 정관읍 모전리 ‘동일스위트3차’ 316동 13층 1303호 아파트입니다. 감정가는 225,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 157,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 동일 평형 최근 12개월 거래 평균은 223,750,000원, 최신 거래는 2026.07 230,000,000원으로 현재 최저가는 최근 시세 평균의 70.4% 수준입니다.
가격만 놓고 보면 신건과 달리 이미 할인 구간에 들어왔습니다. 실거래 12건은 212,000,000원~232,000,000원에 형성돼 있고, 현재 최저가 157,500,000원은 그 범위보다 낮습니다. 다만 이 사건은 가격보다 등기부의 선행 근저당 이전관계 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5454 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 728 동일스위트3차 316동 13층1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 20층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 정경환 · 2014.07.22 소유권이전 · 거래가액 188,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 157,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 189,521,609원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발행일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 선행 근저당은 원본 확인
제시된 말소기준권리는 2024.06.04 주식회사에이피엘파이낸셜대부 근저당권 19,500,000원이며, 2025.06.13 한국자산관리공사 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 70.4%
동일스위트3차 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2025.12~2026.07에 분포하며 최근 12개월 평균은 223,750,000원, 최신 거래는 2026.07 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 65.99㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 65.94㎡ | 12 | 232,000,000원 |
| 2026.06 | 65.99㎡ | 11 | 224,000,000원 |
| 2026.05 | 65.99㎡ | 4 | 212,000,000원 |
| 2026.04 | 65.99㎡ | 17 | 219,000,000원 |
| 2026.03 | 65.99㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 65.99㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 65.99㎡ | 15 | 226,000,000원 |
| 2026.01 | 65.99㎡ | 13 | 222,000,000원 |
| 2026.01 | 65.94㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 65.99㎡ | 16 | 225,000,000원 |
| 2025.12 | 65.99㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 223,750,000원 |
최근 12개월 거래는 212,000,000원~232,000,000원 범위이고 평균은 223,750,000원입니다. 현재 최저매각가 157,500,000원은 최근 12개월 평균의 70.4%입니다. 감정가 225,000,000원은 최근 평균과 비슷한 구간이지만, 한 차례 유찰되면서 현재 회차는 실거래 범위 아래로 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,005,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이피엘파이낸셜대부 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,995,000원 |
제공된 배당 시나리오에서는 근저당 채권 19,500,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 모전중학교 동측 인근으로, 주변은 공동주택·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 단지 규모. 동일스위트3차는 1,500세대, 준공일은 2014.05.30입니다. 316동은 120세대가 거주하는 공동주택입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 다소 편리한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 20층 건물 내 13층이며 위생·급배수·도시가스·무인공동현관·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 3면이 차도에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 없습니다.
- 환금성. 최근 동일 평형 실거래가 12건 확인되고 거래가격은 212,000,000원~232,000,000원으로 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.10.23 한화손해보험주식회사 근저당권과 2020.04.22 한국자산관리공사 이전 기록이 있으므로, 2024.06.04 에이피엘파이낸셜대부 근저당을 말소기준으로 보는 근거를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 배당관계 확인. 청구액 189,521,609원과 배당 시나리오의 신청채권자 배당 0원 관계를 배당요구·채권계산서 등으로 대조하세요.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·확정일자 여부를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 157,500,000원은 최근 12개월 평균 223,750,000원의 70.4%입니다. 가격 메리트는 이미 확보된 구간이지만 권리 확인을 생략할 근거는 아닙니다.
- 다음 회차. 2회 유찰 시 110,250,000원, 3회 유찰 시 77,175,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납도 별도로 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력, 권리는 확인 후
이 물건의 가장 강한 장점은 가격입니다. 감정가 225,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 157,500,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 223,750,000원의 70.4%입니다. 최신 거래도 230,000,000원으로 확인됩니다.
반면 권리분석은 가격만큼 단순하게 끝내면 안 됩니다. 배당 시나리오상 인수액은 0원이지만, 등기부에는 2015.10.23 한화손해보험주식회사 근저당권, 2020.04.22 한국자산관리공사로의 이전, 그리고 2025.06.13 한국자산관리공사의 경매개시가 이어집니다. 제시된 말소기준인 2024.06.04 에이피엘파이낸셜대부 근저당권과의 관계를 원본으로 확인해야 합니다. 또한 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계도 확인 대상입니다. 결론은 “가격은 매력적이지만, 권리 원본 확인을 마쳐야 완성되는 물건”입니다.
