255,500,000원
부산지방법원 2025타경5497. 해운대구 중동 해운대비치베르빌 101동 1702호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 255,500,000원으로 감정가 365,000,000원의 70%까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 385,000,000원과 최신 거래 390,000,000원보다 낮습니다. 실거래 추세도 최근 구간이 이전 구간보다 6.3% 상승으로 잡혀 있어, 가격 지표만 보면 할인 폭이 분명합니다. 하지만 등기 순서를 펼치면 이 사건은 일반적인 ‘근저당 이후 권리 전부 소멸’ 구조가 아닙니다.
2008.04.10 갑구 6번에는 오수영을 가등기권자로 하는 소유권이전청구권 가등기가 있고 거래가액 195,000,000원이 기재되어 있습니다. 이 권리는 2015.07.06 말소기준 근저당보다 앞서며, 현재 권리분석상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류됩니다. 별도 주의사항에도 이 가등기를 담보가등기이며 종류 확인이 필요한 권리로 적고 있습니다. 따라서 실제 입찰 판단의 첫 번째 과제는 가격 산정이 아니라 이 가등기의 법적 성격과 현재 효력, 말소 가능성을 원본 서류로 확정하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5497 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1199-5 해운대비치베르빌 17층 101-1702호 · 부산광역시 해운대구 해운대해변로 348 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트구조 · 34층 건물 중 17층 |
| 사용승인 | 2005.03.11 |
| 현재 소유자 | 오성원 · 오성주 · 오성진 · 오성향 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 255,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 288,603,040원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기
갑구 6번에는 가등기권자 오수영, 거래가액 195,000,000원이 기재되어 있고, 같은 순위의 부기에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분, 임대차 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 금지사항도 적혀 있습니다. 이후 2015.07.06 한국주택금융공사가 채권최고액 1,112,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준입니다.
2024.12.25 상속을 원인으로 오성원·오성주·오성진·오성향이 각 4분의 1씩 취득했고, 소유권이전 등기는 2025.06.18 접수되었습니다. 이어 2025.06.25 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 현재 등재된 임차인은 없지만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 점유·임대차 상태는 매각물건명세서와 현황을 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 분명 낮지만, 권리 확인이 먼저
해운대비치베르빌 전용 84.99㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 367,791,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 385,000,000원, 최신 거래는 2026.05 · 390,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 6.3% 상승했습니다. 현재 최저가 255,500,000원은 최근 12개월 평균의 66.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.99㎡ | 27 | 390,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 24 | 385,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 29 | 380,000,000원 |
| 2025.03 | 84.99㎡ | 25 | 350,000,000원 |
| 2025.03 | 84.99㎡ | 20 | 322,000,000원 |
| 2025.01 | 84.99㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2024.04 | 84.99㎡ | 25 | 350,000,000원 |
| 2024.02 | 84.99㎡ | 21 | 363,000,000원 |
| 2024.01 | 84.99㎡ | 8 | 358,500,000원 |
| 2023.09 | 84.99㎡ | 28 | 405,000,000원 |
| 2023.09 | 84.99㎡ | 22 | 400,000,000원 |
| 2023.06 | 84.99㎡ | 26 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 3건 | 385,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 255,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,377,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 1,112,000,000원 | 251,123,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국주택금융공사 근저당 채권최고액 1,112,000,000원 가운데 예상배당은 251,123,000원이고 미배당은 860,877,000원입니다. 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 다만 갑구 6번 선순위 가등기 인수위험은 이 금액 계산과 별개의 권리문제입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 가등기는 남는다
| 회차 | 매각가 | 한국주택금융공사 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 255,500,000원 | 251,123,000원 | 860,877,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 178,850,000원 | 175,546,100원 | 936,453,900원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 125,194,999원 | 122,642,269원 | 989,357,731원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 178,850,000원, 125,194,999원까지 내려갑니다. 그러나 갑구 6번 가등기는 현재 권리분석상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 가격이 더 낮아진다고 이 권리문제가 없어지는 구조는 아닙니다. 오히려 최저가가 크게 낮아 보일수록 가등기의 실체 확인이 더 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 34층 건물의 17층입니다. 사용승인일은 2005.03.11입니다.
- 입지. 해운대구청 남동측 인근으로, 주변은 주상용 건물·아파트·상가·소규모 점포 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산 지하철 2호선 중동역이 위치해 대중교통 여건이 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 단지·거래. 해운대비치베르빌은 228세대이며 전용 84.99㎡ 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 3건은 380,000,000원·385,000,000원·390,000,000원입니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 385,000,000원, 최신 거래 390,000,000원, 최근 구간의 이전 구간 대비 추세는 +6.3%입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구이며 도로에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 4,678,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 주차장시설과 건물 관리상태는 보통으로 평가되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 6번 가등기 원본 확인. 2008.04.10 접수 제31603호 가등기의 정확한 성격, 현재 효력, 말소 가능 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- ‘담보가등기’ 여부 확정. 현재 주의사항은 담보가등기로 표시하면서도 종류 확인이 필요하다고 적고 있습니다. 이 부분을 확정하기 전에는 권리 안전성을 전제로 응찰가를 계산하면 안 됩니다.
- 금지사항등기 확인. 갑구 6-1의 한국주택금융공사 관련 금지사항등기가 현재 가등기와 어떤 관계에 있는지 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 금액 인수 0원과 권리 인수를 구분. 배당 시뮬레이션상 매수인 금액 인수는 0원이지만 선순위 가등기 위험은 별개입니다.
- 임대차 확인. 등재된 임차인은 없으나 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차관계는 현황을 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 12건 평균 367,791,666원보다 최근 12개월 평균 385,000,000원과 최신 거래 390,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “할인보다 선순위 가등기 확인이 먼저”
현재 최저가 255,500,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 385,000,000원의 66.4%입니다. 최신 거래도 390,000,000원이고 시장 추세는 +6.3%라서 가격표만 보면 강한 할인 구간입니다. 하지만 이 사건은 가격표만 보고 들어갈 수 있는 권리구조가 아닙니다.
말소기준인 2015.07.06 한국주택금융공사 근저당보다 앞선 2008.04.10 갑구 6번 가등기가 있고, 현재 자료상 이 권리는 매수인 인수로 분류됩니다. 동시에 담보가등기 여부의 종류 확인도 요구되고 있습니다. 배당상 금액 인수 0원이라는 숫자보다 이 선순위 권리의 실체가 훨씬 중요합니다. 결론은 가격은 매력적이지만 권리는 미확정. 가등기의 성격과 말소 가능성이 확정되기 전에는 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 확정하기 어렵습니다.
