1,769,600,000원
부산지방법원 2025타경5520. 해운대구 우동 트럼프월드마린 에이동 12층 1203호 아파트입니다. 감정가는 2,528,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 1,769,600,000원입니다. 등기상 말소기준은 2019.03.28. 주식회사부산은행 근저당권이고, 그 뒤 설정된 광안신용협동조합 근저당과 경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 신건 감정가보다 한 단계 내려온 효과가 분명합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 1,956,000,000원, 최저가는 그 금액의 90.5%입니다. 특히 가장 최근인 2026.06. 거래 중 대상 비교면적 171.7㎡와 일치하는 17층 거래가 2,320,000,000원에 확인됩니다. 전체 12건 평균 1,896,250,000원보다도 최저가가 낮지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5520 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1410 트럼프월드마린 에이동 12층1203호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 마린시티2로 47 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 지하3층 지상42층 건물 내 12층 1203호 |
| 실거래 비교면적 | 171.7㎡ |
| 소유자 | 윤도인 · 단독소유 · 2018.05.30. 소유권이전 · 거래가액 1,145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,528,000,000원 / 1,769,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 960,992,369원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2019.03.28. 접수된 부산은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 존재했던 국민은행 근저당 2건과 최영옥의 전세권 650,000,000원은 이미 말소된 이력입니다. 이후의 광안신용협동조합 근저당, 경매개시결정, 해운대구 압류는 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 90.5%
대우트럼프월드마린은 232세대, 사용승인일은 2007.04.27.입니다. 실거래 비교면적은 171.7㎡로 매칭되어 있습니다. 아래 12건에는 167.99㎡·171.7㎡·182.88㎡·187.88㎡ 거래가 함께 포함되어 있으므로, 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 1,956,000,000원과 2026.06. 최신 거래 2,320,000,000원을 우선해서 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 171.7㎡ | 17 | 2,320,000,000원 |
| 2026.06 | 182.88㎡ | 13 | 1,780,000,000원 |
| 2026.01 | 167.99㎡ | 7 | 1,480,000,000원 |
| 2026.01 | 167.99㎡ | 14 | 1,500,000,000원 |
| 2025.11 | 187.88㎡ | 28 | 2,700,000,000원 |
| 2025.06 | 187.88㎡ | 35 | 2,315,000,000원 |
| 2025.06 | 182.88㎡ | 6 | 1,490,000,000원 |
| 2025.05 | 182.88㎡ | 10 | 1,570,000,000원 |
| 2025.05 | 182.88㎡ | 10 | 1,550,000,000원 |
| 2025.03 | 167.99㎡ | 16 | 1,600,000,000원 |
| 2025.03 | 167.99㎡ | 12 | 1,600,000,000원 |
| 2024.12 | 187.88㎡ | 35 | 2,850,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 1,956,000,000원 |
현재 최저매각가 1,769,600,000원은 최근 12개월 평균의 90.5%입니다. 가장 최근 2026.06. 거래는 2,320,000,000원이고, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 +5.5%입니다. 즉 하락 추세로 최근 시세가 약해지는 상황은 아니며, 1회 유찰된 현 가격은 최근 지표 기준으로는 감정가보다 현실적인 수준으로 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,769,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,096,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 광안신용협동조합 | 1,136,400,000원 | 1,136,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,104,000원 |
1,769,600,000원 기준 채권자 총 채권액 1,686,400,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여 63,104,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금 및 실제 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,769,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,238,720,000원 | 462,467,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 867,104,000원 | 830,367,040원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해원초등학교 남측 인근. 주변은 대단위 고층아파트단지·오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 동백역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상42층. 위생·화재경보·소화전·승강기·공동현관문·가스난방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 도로에 접합니다.
- 재해·제한. 해일위험지구에 포함되고, 개발행위허가 제한구역의 제한용도는 업무시설 중 오피스텔입니다.
- 토지. 토지면적 18,141.9㎡, 지목 대, 공시지가 11,300,000원/㎡, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 단지 거래성. 232세대이며 경매 평균 유찰횟수는 0.8회, 매각률은 33.33%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 부산은행 변경등기 확인. 2019.03.28. 채권최고액 550,000,000원 설정 후 2024.10.15. 485,000,000원으로 변경된 내용을 최신 등기에서 대조하세요.
- 을구 12번 권리이전 확인. 광안신용협동조합 근저당 1,136,400,000원은 2025.11.28. 주식회사오션홀딩스대부로 이전되고 근질권 설정이 이어집니다.
- 해운대구 압류 확인. 2026.01.29. 해운대구 압류가 있으므로 실제 세금 및 배당순위를 확인하세요.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 1,956,000,000원과 2026.06. 171.7㎡ 17층 거래 2,320,000,000원을 우선 비교하세요.
- 층 차이 반영. 비교 가능한 최신 171.7㎡ 거래는 17층이고 본건은 12층이므로 개별 층·향·내부 상태 차이를 현장에서 확인하세요.
- 해일위험지구 확인. 토지이용계획상 해일위험지구가 포함되어 있으므로 관련 제한과 위험요소를 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 임차인 권리신고와 별개로 현장 점유상태와 관리비 체납 여부를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수, 가격은 최근 평균 아래”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 등기금액 검산입니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 1회 유찰된 최저가 1,769,600,000원은 최근 12개월 평균 1,956,000,000원의 90.5%로 내려왔고, 최신 거래는 2,320,000,000원, 최근 거래 추세는 +5.5%입니다. 따라서 신건 감정가 단계와 달리 현재 가격에는 최근 시세 대비 여유가 생겼습니다.
다만 부산은행 근저당은 설정 당시 550,000,000원에서 2024.10.15. 485,000,000원으로 변경된 등기가 존재하는데, 배당 계산은 550,000,000원을 사용하고 있습니다. 또 광안신용협동조합 근저당은 경매개시 후 주식회사오션홀딩스대부로 이전되고 근질권도 설정됐습니다. 권리 인수는 깔끔하지만, 실제 배당관계는 최신 원본으로 한 번 더 맞춰보는 물건입니다.
