부산지방법원 2025타경5567. 부산 남구 용당동 현대아이파크 106동 23층 2302호, 전용 84.9623㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 윤혁진이며 2016.12.07. 거래가액 276,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2021.10.22. 주식회사페퍼저축은행 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 2022.06.02. 페퍼저축은행 근저당권 46,800,000원과 2024.11.05. 국 압류, 2025.07.18. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 264,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 184,800,000원까지 내려왔습니다. 단지 최근 12개월 실거래 평균은 279,125,000원, 최신 거래는 2026.06. 275,000,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 66.2%이며, 최근 구간과 과거 구간의 거래 추세도 25.2%로 음수가 아닙니다. 전체 평균 260,416,666원만 보고 판단하지 않아도 최근 가격대보다 최저가가 뚜렷하게 낮은 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5567 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용당동 99-10 현대아이파크 106동 23층 2302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9623㎡ · 철근콘크리트조 · 25층 중 23층 |
| 소유자 | 윤혁진 (2016.12.07. 거래가액 276,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 / 295,486,719원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 점유자가 있다면 실제 점유 원인과 전입·임대차 관계를 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다. 현재 자료만으로 특정 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 근거는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 66.2%
현대아이파크는 748세대, 사용승인 관련 기준일은 2002.12.28.이며, 대상 면적은 84.9623㎡입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 260,416,666원보다 최근 12개월 평균 279,125,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 19 | 275,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 22 | 290,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 22 | 305,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 77.48㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 3 | 308,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 279,125,000원 |
최신 거래는 2026.06. 275,000,000원이고 최근 12개월 평균은 279,125,000원입니다. 현재 최저매각가 184,800,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 66.2%입니다. 전체 실거래 평균 260,416,666원 대비 지표도 71.0%이지만, 이 사건은 전체 평균보다 최근 가격대와 비교해도 최저가가 낮다는 점이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,387,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 (을구 13) | 300,000,000원 | 181,412,800원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 (을구 15) | 46,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 346,800,000원 중 예상배당액은 181,412,800원이며, 미배당액은 165,387,200원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이고, 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용당동 소재 동명대학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철판지붕 106동 25층 건물 중 23층 2302호이며, 위생·급배수·소화전·공동현관기·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·자연녹지지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·일반도로 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 748세대 단지이고 최근 12개월 실거래 평균은 279,125,000원, 최근 거래 추세 지표는 25.2%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 을구 13번 2021.10.22. 페퍼저축은행 근저당 300,000,000원이 말소기준인지 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 채권자 미배당 165,387,200원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부마감재 등을 조사하지 못했으므로 수리 범위와 비용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준 유지. 최저가 184,800,000원은 최근 12개월 평균 279,125,000원의 66.2%입니다. 응찰가가 올라갈수록 이 가격 여유가 줄어드는 점을 기준으로 상한을 정하세요.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세보다 낮다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.22. 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 채권자에게 165,387,200원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 최근 실거래 기준으로 의미가 있습니다. 감정가 264,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 184,800,000원은 최근 12개월 평균 279,125,000원의 66.2%이고, 최신 2026.06. 거래 275,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세 지표 역시 25.2%로 하락 구간이 아닙니다. 따라서 권리 인수 부담이 낮고 최근 시세 대비 가격 여유가 존재하는 구조로 볼 수 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았으므로, 최종 판단의 변수는 등기권리보다 실제 점유와 현장 상태입니다.
