109,200,000원
부산지방법원 2025타경5585. 수영구 광안동 ‘롯데골드로즈’ 13층 1310호, 전용 41.61㎡ 아파트입니다. 등기만 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 2023.11.02. 등기된 곽정현의 주택임차권입니다. 전입일은 2021.10.01., 확정일자는 2021.07.19., 보증금은 140,000,000원으로, 현재 말소기준인 2024.07.11. 삼성카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인 인수 가능성이 명확한 선순위 임차권입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 곽정현의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.16.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 곽정현 관련 인수는 실질적으로 0원으로 봅니다. 이 확약의 효력은 곽정현 임차권에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5585 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 99-5 광안동롯데골드로즈 13층 1310호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 수영로 648 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 41.61㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 박경숙 (2010.12.30. 거래가 116,400,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,923,042원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
현재 말소기준은 2024.07.11. 삼성카드 가압류 26,534,181원입니다. 그 뒤 우리카드 가압류, 국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 곽정현의 주택임차권입니다. 전입 2021.10.01.·확정일자 2021.07.19.·보증금 140,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽정현 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.01. 2021.07.19. | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 실질 인수 0원 |
| 정바다 점유 부분 미상 | 2025.06.16. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 매수인 승계 없음 |
② 시세 비교 — 확약 반영 뒤에는 가격 메리트가 생긴다
롯데골드로즈 동일면적 41.61㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 130,975,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 109,200,000원은 이 평균의 83.4%입니다. 최신 거래는 2026.07. 9층 140,000,000원으로, 현재 경매 최저가는 최근 거래 수준보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 41.61㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 41.61㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 41.61㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 2026.04 | 41.61㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 41.61㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 41.61㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 41.61㎡ | 16 | 142,700,000원 |
| 2026.01 | 41.61㎡ | 19 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 41.61㎡ | 13 | 142,000,000원 |
| 2025.12 | 41.61㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 41.61㎡ | 6 | 124,000,000원 |
| 2025.10 | 41.61㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 41.61㎡ | 12건 | 130,975,000원 |
최근 12개월 실거래 범위는 100,000,000원~148,000,000원입니다. 현재 최저가 109,200,000원은 이 범위 안에서도 하단에 위치합니다. 특히 동일한 13층 거래가 2025.12. 142,000,000원에 있었고, 최신 2026.07. 거래 역시 140,000,000원입니다. 따라서 확약의 효력이 그대로 인정된다는 전제에서는 가격 측면의 할인 여지가 분명한 회차입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,328,800원 |
| 1. 임차인 곽정현 보증금 | 140,000,000원 | 106,871,200원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 26,534,181원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 11,821,195원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,923,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 곽정현 보증금의 부족분은 33,128,800원입니다. 이는 확약이 없을 경우의 룰상 매수인 인수액이며, 2026.06.16.자 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 13층 1310호입니다.
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·오피스텔·도시철도가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 30m 내외 도로, 동측으로 폭 약 8m 내외 도로가 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가 7,125,000원/㎡입니다.
- 단지. 롯데골드로즈 299세대, 2006.06.20. 준공. 동일 41.61㎡ 최근 12개월 거래는 12건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16.자 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 곽정현 임차권 처리. 보증금 140,000,000원, 전입 2021.10.01., 확정일자 2021.07.19., 임차권등기 2023.11.02.의 선순위 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 정바다 점유 확인. 전입일은 2025.06.16.으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 현재 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 동일면적 평균 130,975,000원, 최신 거래 140,000,000원, 동일 13층 거래 142,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 핵심”
이 사건을 최저가 109,200,000원만 보고 접근하면 반쪽 분석입니다. 곽정현의 선순위 주택임차권 보증금 140,000,000원이 있어 원칙적으로는 현재 회차에서 33,128,800원이 미배당되고, 유찰이 더 진행될수록 인수액이 커지는 구조이기 때문입니다. 그러나 이번에는 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 2026.06.16.자 확약서가 제출돼 결론이 달라집니다.
확약을 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 109,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 130,975,000원의 83.4%이고, 최신 거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리는 확약서 확인이 핵심이고, 가격은 2회 유찰된 현재 회차부터 경쟁력이 생긴 물건으로 정리할 수 있습니다.
