부산지방법원 2025타경5620. 부산 기장군 일광읍 ‘이지더원1차오션포레’ 106동 2층 201호 아파트입니다. 변희숙·송상훈이 각 2분의 1 지분으로 소유하고 있으며, 2020.07.09 소유권이전 당시 거래가액은 273,600,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.12.02 접수된 현대캐피탈주식회사 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤의 기술보증기금·주식회사국민행복기금·근로복지공단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고·배당 항목은 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 권리 구조가 단순하다는 점과 실제 점유자가 누구인지 확인하는 문제는 분리해 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 현재 최저가와 최근 실거래의 큰 가격 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5620 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 746 이지더원1차오션포레 106동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 전용 59.6231㎡ · 26층 건물 내 2층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 변희숙 2분의 1 · 송상훈 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2020.07.09 소유권이전 · 거래가액 273,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈주식회사 / 316,560,834원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.07.09 설정된 신한은행 근저당 198,000,000원은 2021.12.06 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 2021.12.02 현대캐피탈 근저당 360,000,000원입니다. 이후 남아 있는 기술보증기금 가압류 229,642,000원, 주식회사국민행복기금 가압류 16,143,115원, 근로복지공단 가압류 25,618,941원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 62.8%
이지더원1차오션포레는 653세대, 사용승인일은 2020.03.27입니다. 비교 면적은 전용 59.62㎡로 일치하며, 최근 12건의 실거래 평균은 323,208,333원입니다. 현재 최저매각가 203,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 62.8%입니다. 최신 거래는 2026.08 327,000,000원이고, 최근 표본의 최저 거래는 293,000,000원, 최고 거래는 342,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.62㎡ | 18 | 327,000,000원 |
| 2026.08 | 59.62㎡ | 2 | 293,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 16 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 17 | 342,500,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 22 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 12 | 322,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 17 | 313,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 15 | 328,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 18 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 17 | 328,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.62㎡ | 12건 | 323,208,333원 |
가격 판단에서는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다. 이 사건은 최근 12개월 평균 323,208,333원, 최신 거래 327,000,000원에 비해 현재 실질취득 기준 금액이 203,000,000원으로 낮습니다. 특히 같은 2층의 2026.08 거래도 293,000,000원으로 확인돼, 단순히 고층 거래만으로 평균이 올라간 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 360,000,000원 | 199,358,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 229,642,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 16,143,115원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 25,618,941원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 631,404,056원 중 채권자 예상배당은 199,358,000원, 미배당액은 432,046,056원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 432,046,056원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 492,093,456원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 534,124,516원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 인수형 구조로 계산되지 않습니다. 따라서 유찰 시 매각가가 내려가더라도 임차보증금 인수액이 늘어나 실질취득가를 고정시키는 형태가 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산되어, 가격 하락이 그대로 실질취득 금액 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·단지 내 상가·공원 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 내 2층 201호이며, 급·배수·위생·화재탐지·소화전·승강기·공동현관관리기 및 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용중이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 1,184,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 이지더원1차오션포레는 653세대이고 사용승인일은 2020.03.27입니다. 동일 면적 최근 실거래가 293,000,000원에서 342,500,000원 사이에 형성되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.12.02 현대캐피탈 근저당이 기준입니다. 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 최종 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고·배당 항목은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 응찰가 상한 설정. 최근12개월 평균 323,208,333원, 최신 거래 327,000,000원, 같은 2층 거래 293,000,000원을 함께 보고 낙찰 후 비용까지 감안해 상한을 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 총 미배당액이 432,046,056원이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 승계부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 142,100,000원, 3회 유찰 시 99,470,000원으로 제시되어 있으므로 경쟁 강도와 자금계획에 맞춰 회차별 상한을 미리 정해둘 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 격차는 크고 점유 확인이 마지막 관문
이 사건은 2021.12.02 현대캐피탈 근저당을 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원으로 계산되는 구조입니다. 현재 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 323,208,333원의 62.8%이고 최신 거래 327,000,000원보다도 낮습니다. 권리와 가격만 보면 매력도가 높은 편입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 실제 점유자와 명도관계를 확인하는 것이 최종 관문입니다. 이 확인까지 끝난 뒤 응찰가 상한을 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
