부산지방법원 2025타경5637. 부산 해운대구 좌동 경남선경아파트 105동 13층 1303호입니다. 현재 소유자는 김상희이고, 2021.05.20. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 302,000,000원입니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023.03.14. 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 채권최고액 336,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.03.26. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 우리금융캐피탈·케이비캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가격은 196,700,000원으로 감정가 281,000,000원의 70%입니다. 같은 단지 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 277,083,333원과 비교하면 71.0% 수준입니다. 최신 거래는 2026.08. 256,000,000원이고, 최근 12건은 256,000,000원부터 300,000,000원 범위입니다. 따라서 현재 회차는 신건 감정가가 아니라 유찰 후 가격에서 시세와의 간격이 분명해진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5637 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1448 경남선경아파트 105동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 23층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 김상희 · 2021.05.20. 소유권이전 · 거래가액 302,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 196,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 294,369,492원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.03.14. 현대해상화재보험주식회사 근저당권 336,000,000원입니다. 이 권리는 2025.03.26. 한국자산관리공사로 이전됐고, 그 뒤 설정된 우리금융캐피탈 가압류 29,834,332원, 케이비캐피탈 가압류 20,588,950원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 71%
경남선경 동일 평형 비교면적은 59.85㎡이고 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다. 최근 거래는 2026.06.~2026.08.에 형성돼 있으며, 평균은 277,083,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 1 | 256,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 10 | 268,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 11 | 289,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 4 | 288,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 14 | 272,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 23 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 16 | 268,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 277,083,333원 |
현재 최저가 196,700,000원은 최근 12개월 평균 277,083,333원의 71.0%입니다. 최신 거래 256,000,000원보다도 낮고, 실거래 최저 256,000,000원보다 낮습니다. 감정가 281,000,000원은 최근 평균과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰을 거치며 현재 회차에서는 가격 간격이 크게 벌어졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,553,800원 |
| 1. 을구 16번 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 336,000,000원 | 193,146,200원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 29,834,332원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 20,588,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 386,423,282원 중 예상배당은 193,146,200원이고, 미배당액은 193,277,082원입니다. 말소기준 근저당이 매각대금 대부분을 흡수해 후순위 가압류에는 배당이 없지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 196,700,000원 | 193,146,200원 | 193,277,082원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 137,690,000원 | 134,962,340원 | 251,460,942원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 96,383,000원 | 94,248,106원 | 292,175,176원 | 0원 |
채권자 미배당액은 유찰이 진행될수록 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미회수액과 낙찰자가 떠안을 금액은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 좌산초등학교 남동측 인근. 학교와 아파트단지가 소재하고 북서측 근거리에 부흥공원이 위치해 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 및 근거리에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 장산역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 남서측 약 20m 아스팔트 포장도로, 북측 약 10m 포장도로 등에 접하며 일대 가로망 정비 상태가 양호합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등이며 공시지가는 1,791,000원/㎡입니다.
- 단지. 경남선경은 1,358세대, 1996.11.05. 준공 단지이며 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 내 13층으로, 승강기·도시가스·열병합 지역난방 등 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 회차 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 입찰 당일 자금 준비 조건을 일반 회차와 혼동하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인을 확인하세요.
- 시세 상한. 최근12개월 평균 277,083,333원, 최신 거래 256,000,000원, 최근 거래 범위 256,000,000원~300,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 말소기준. 2023.03.14. 현대해상화재보험 근저당이 기준이며 2025.03.26. 한국자산관리공사로 이전된 흐름을 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 193,277,082원은 채권자 측 미회수액이고, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 재매각과 점유 확인
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸하고 예상 인수액도 0원이라 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 동시에 가격은 1회 유찰을 거치며 196,700,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 277,083,333원의 71.0%가 됐습니다. 최신 거래 256,000,000원보다도 낮습니다.
다만 두 가지는 가격 메리트와 별도로 봐야 합니다. 첫째, 이번 회차는 재매각이라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 둘째, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 결론은 “권리와 가격은 긍정적, 재매각 조건과 실제 점유는 확인 필수”입니다.
