부산지방법원 2025타경5646. 수영구 광안동 ‘롯데골드로즈’ 17층 1708호, 전용 41.61㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 기존 대형선망수산업협동조합 근저당들은 2017년까지 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.08.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김서윤의 주택임차권등기는 2024.08.07에 이미 등기돼 있고, 전입은 2023.01.20, 확정일자는 2022.12.26입니다. 배당에서 보증금 153,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시돼 있습니다.
현재 최저가 102,200,000원에서 집행비용 2,230,800원을 제외한 99,969,200원이 김서윤에게 배당되는 구조라, 김서윤 미배당 보증금은 53,030,800원입니다. 여기에 대항력 있는 이나래의 보증금 1,000,000원이 전액 인수되는 계산이 더해져, 현재 확인 가능한 매수인 인수액은 54,030,800원입니다. 즉 최저가가 102,200,000원이어도 확인 가능한 실질취득은 156,230,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 99-5 광안동롯데골드로즈 17층 1708호 · 부산광역시 수영구 수영로 648 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 41.61㎡ · 지하3층·지상20층 건물 내 17층 1708호 |
| 소유자 | 박경숙 (2011.05.26 매매, 거래가액 119,200,000원 · 2011.05.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (2회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금·차임 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김서윤 1708호 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.20 | 153,000,000원 | 2022.12.26 | 2024.08.07 | 대항력 有 우선변제 有 53,030,800원 승계 |
| 이나래 점유 부분 미상 | 2025.03.14 | 1,000,000원 500,000원 | 해당 없음 | 2025.08.25 | 대항력 有 우선변제 없음 1,000,000원 승계 |
| 윤희진 점유 부분 미상 | 2025.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
김서윤과 이나래는 보증금 합계가 단순히 배당으로 끝나는 구조가 아닙니다. 특히 김서윤은 보증금 153,000,000원이 최저가 102,200,000원보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 크게 내려가지 않는 인수형 구조입니다. 윤희진은 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 별도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
롯데골드로즈 전용 41.61㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 130,975,000원, 최신 거래는 2026.07의 140,000,000원입니다. 현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 78%지만, 이 물건은 그 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 확인 가능한 실질취득 156,230,800원이 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 41.61㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 41.61㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 41.61㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 2026.04 | 41.61㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 41.61㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 41.61㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 41.61㎡ | 16 | 142,700,000원 |
| 2026.01 | 41.61㎡ | 19 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 41.61㎡ | 13 | 142,000,000원 |
| 2025.12 | 41.61㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 41.61㎡ | 6 | 124,000,000원 |
| 2025.10 | 41.61㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 41.61㎡ | 12건 | 130,975,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 1. 임차인 김서윤 보증금 | 153,000,000원 | 99,969,200원 |
| 인수 · 김서윤 미배당액 | 53,030,800원 | 0원 |
| 인수 · 이나래 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 매수인 확정 인수액은 54,030,800원입니다. 윤희진의 보증금은 미상이라 이 금액에 포함되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 102,200,000원 | 54,030,800원 | 156,230,800원 |
| 3회 유찰 시 · 56% | 81,760,000원 | 74,111,680원 | 155,871,680원 |
| 4회 유찰 시 · 44.8% | 65,408,000원 | 90,169,344원 | 155,577,344원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영교차로 남측 인근에 위치하며, 주위는 대로변 상업용 건물과 소규모 아파트·오피스텔이 혼재합니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소와 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상20층 건물의 17층입니다. 위생·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 30미터 간선도로, 동측 약 8미터 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 부정형으로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 7,125,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 롯데골드로즈는 299세대, 2006.06.20 준공이며 전용 41.61㎡ 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김서윤 인수액 확인. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 계산상 미배당액은 53,030,800원입니다.
- 이나래 보증금. 보증금 1,000,000원은 대항력 있는 임차보증금으로 현재 배당계산상 전액 매수인 인수입니다.
- 윤희진 확인. 2025.07.09 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 실제 인수액을 원문으로 확정해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 감소만큼 김서윤 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 155,871,680원·155,577,344원 수준으로 유지됩니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내벽·창호 상태를 조사하지 못했습니다.
- 배당 외 비용 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지는 물건은 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 146,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 102,200,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 130,975,000원보다 낮아 보이지만, 핵심은 김서윤의 153,000,000원 임차보증금입니다. 현재 배당으로 전액 변제되지 않는 53,030,800원과 이나래 보증금 1,000,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득이 156,230,800원으로 올라갑니다. 여기에 윤희진의 보증금까지 미상으로 남아 있습니다.
3회·4회 유찰을 거쳐 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 반대로 커지기 때문에 확인 가능한 실질취득은 155,000,000원대에서 크게 움직이지 않습니다. 최근 12개월 평균 130,975,000원, 최신 거래 140,000,000원과 비교하면 가격 메리트를 인정하기 어려운 인수형 경매입니다. 이 물건은 ‘최저가가 얼마까지 떨어지느냐’보다 선순위 임차보증금이 얼마 남아 매수인에게 넘어오느냐가 승부처입니다.
