부산지방법원 2025타경5933. 부산 남구 문현동 1092-1 토지와 장고개로85번가길 9 소재 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 세멘블록조 슬래브지붕 단층으로, 1978.10.28. 사용승인됐으며 현재 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 최경민·최경희로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2016년 근저당이 아니라 1993.07.08.입니다. 문현4동새마을금고의 채권최고액 14,000,000원 근저당이 말소기준으로 제시돼 있고, 박지수의 전입일은 2005.11.21.입니다. 전입이 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 사정만으로 매수인 인수 위험이 생기지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5933 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 1092-1 · 부산광역시 남구 장고개로85번가길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 세멘블록조 슬래브지붕 단층 · 1978.10.28. 사용승인 |
| 토지 | 129.0㎡ · 대 · 다세대 이용 · 급경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 최경민 2분의 1 · 최경희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 174,757,980원 / 85,632,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 청구금액 | 10,590,931원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준은 1993년 근저당
말소기준은 1993.07.08. 문현4동새마을금고 근저당입니다. 그 이후 설정된 근저당과 경매개시결정, 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1993년·1998년·1999년 근저당 3건은 2016.04.14. 말소등기가 기재돼 있고, 같은 날 채권최고액 37,700,000원의 새 근저당이 설정됐습니다. 이 2016년 근저당 역시 1993년 말소기준보다 뒤에 있으므로 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이지만 대항력은 없다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지수 | 미상 | 2005.11.21 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 임차인은 박지수 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력 판단은 전입일과 말소기준일의 선후관계로 명확합니다. 전입이 기준일보다 늦어 매수인에게 임대차가 승계되지 않습니다. 다만 실제 점유 상태, 거주자와 임대차관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격과 회차 — 49%는 ‘감정가 대비’ 수치다
현재 최저매각가는 85,632,000원으로 감정가 174,757,980원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 85,632,000원입니다. 권리 때문에 낙찰가 밖에서 추가되는 보증금은 없습니다.
다만 이 49%는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 주변 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 근거가 없으므로, 최저가가 감정가의 절반이라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 1978년 사용승인 단층 주택과 급경사 토지의 일괄매각입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 85,632,000원 | 49% | 45,628,493원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 59,942,399원 | 34.3% | 70,855,681원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41,959,679원 | 24.01% | 88,514,712원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 이는 채권자 사이의 배당 부족 문제입니다. 대항력 없는 임차인의 보증금이나 말소되지 않는 권리를 매수인이 인수한다는 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,941,376원 |
| 1. 1993년 근저당 · 문현4동새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 2. 1998년 근저당 · 문현4동새마을금고 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 1999년 근저당 · 문현4동새마을금고 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 2016년 근저당 · 문현4동새마을금고 | 37,700,000원 | 37,700,000원 |
| 5. 경매신청채권 일부 | 10,590,931원 | 7,990,624원 |
| 후순위 경매채권 · 가압류 | 42,437,255원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 129,319,117원, 채권자 예상배당은 83,690,624원, 미배당은 45,628,493원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 배정미래고등학교 북동측 인근의 경사지대로, 아파트·소규모 공동주택·단독주택 등이 형성된 주택지역입니다. 전반적인 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량접근이 어려우며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 세멘블록조 슬래브지붕 단층 주택으로 1978.10.28. 사용승인됐습니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 129.0㎡, 지목은 대이며 급경사·부정형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 배정고등학교·배정미래고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 681,900원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 노후 단층 주택과 급경사 토지를 함께 평가해야 하며, 차량접근 조건 때문에 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준일 재확인. 기준은 2016.04.14. 근저당이 아니라 1993.07.08. 근저당입니다. 박지수의 2005.11.21. 전입은 후순위입니다.
- 점유·명도 확인. 임차인의 대항력은 없지만 실제 거주자, 점유 부분, 인도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 감정평가서의 제시외 건물 위치·구조·평가액을 원문과 대조해야 합니다.
- 차량 진입 확인. 감정평가에 차량접근이 어렵다고 기재돼 있습니다. 실제 도로 폭, 주차·이삿짐 차량 진입, 보행 동선을 직접 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 1978년 사용승인 건물의 누수, 균열, 설비 노후도, 난방 상태와 수선비를 현장 조사해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 급경사·부정형 토지이며 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있어 경계, 현황도로, 출입 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 49%를 시세 할인율로 오인하지 말고, 인근 유사 주택·토지의 실제 거래와 수선비를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 관련 공고를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건성 검토가 더 중요하다
이 사건을 미상 보증금 인수형으로 볼 이유는 없습니다. 말소기준은 1993.07.08.이고 박지수의 전입일은 2005.11.21.이므로 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 85,632,000원은 곧 실질취득액 85,632,000원입니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 이 물건은 1978년 사용승인 단층 주택과 129.0㎡ 급경사·부정형 토지의 일괄매각이고 차량접근도 어렵습니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 승부처는 노후도·접근성·토지 형상과 실제 시세”입니다.