부산지방법원 2025타경6135. 부산 수영구 망미동 979-29의 연립·다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 주택이며, 건물은 브럭조 기와형스레트지붕 단층으로 기재돼 있습니다. 토지는 191㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다. 현재 최저매각가는 138,865,000원으로 감정가 283,398,000원의 49% 수준입니다.
권리의 중심은 2017.08.03. 설정된 부경양돈협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 102,000,000원이고 건물과 망미동 979-29 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정됐던 마지영 근저당 30,000,000원은 2021.03.29. 해지를 원인으로 말소됐으며, 2025.11.25. 부산지방법원 동부지원의 임의경매개시결정에 따라 경매가 진행됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6135 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 979-29 · 부산광역시 수영구 금련로 61-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주택 |
| 건물 구조 | 브럭조 기와형스레트지붕 단층 · 외벽 타일붙임 및 몰탈 위 페인트 · 내벽 벽지 · 샷시창 |
| 토지 | 191㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 고지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이점례 (2018.12.26. 매매, 2019.02.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 283,398,000원 / 138,865,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경양돈협동조합 / 125,114,748원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공부상 기와형스레트지붕이나 현황 강판지붕 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2017.08.03. 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 마지영 근저당은 말소기준 이후 설정됐을 뿐 아니라 2021.03.29. 이미 말소등기가 완료된 상태입니다. 매수인에게 승계되는 등기상 담보권은 없는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조재수 실제 임차인 | 미상 | 2019.01.07 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
조재수의 전입신고일은 2019.01.07.로 말소기준권리 2017.08.03.보다 늦습니다. 따라서 선순위 근저당권자와 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금 미배당액이 있더라도 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
③ 가격·회차 구조 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가 138,865,000원은 감정가 283,398,000원의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 138,865,000원으로 계산됩니다. 다만 이는 법원 감정가와 유찰 회차를 기준으로 한 숫자입니다. 주변 실거래나 현장 매매가격과 비교하지 않은 채 “51% 할인된 물건”으로 받아들이면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 138,865,000원 | 132,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 97,205,500원 | 95,055,801원 | 36,944,199원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 68,043,850원 | 66,419,061원 | 65,580,939원 | 0원 |
추가 유찰 시 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원으로 산정됩니다. 채권자의 미회수액이 자동으로 매수인 부담으로 전환되는 것은 아닙니다. 다만 가격이 내려간다는 사실만으로 시세 대비 저가 여부가 확정되는 것도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,865,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 매각가의 약 2.0% 추정 | - | 2,744,110원 |
| 1. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 2. 마지영 등기상 2021.03.29. 근저당 말소 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,120,890원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 부경양돈협동조합의 청구액은 125,114,748원이지만 근저당 채권최고액 기준 예상배당은 102,000,000원으로 산정돼 신청채권 전액이 충족되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 부산여자상업고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·임야·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 브럭조 단층 주택으로 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 191㎡의 대지로 고지·사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 1,002,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역에 포함되고 자연녹지지역에 접합니다.
- 현황 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐으나, 매각물건명세서 비고에는 공부상 기와형스레트지붕과 현황 강판지붕의 차이가 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 조재수의 실제 점유부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 현황조사서와 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 말소 근저당 대조. 마지영 근저당은 2021.03.29. 말소됐지만 예상배당에 30,000,000원이 반영돼 있습니다. 배당요구채권과 배당표 원본을 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지, 제시외 건물의 위치·면적·소유관계 및 공동담보 범위를 확인하세요.
- 지붕 현황. 공부상 기와형스레트지붕과 현황 강판지붕의 차이가 가치와 수선비, 인허가 관계에 미치는 영향을 현장에서 점검하세요.
- 명도. 임차인은 매수인에게 대항할 수 없지만 실제 점유자가 존재하므로 인도명령과 명도 협의에 필요한 기간·비용을 고려하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만을 기준으로 응찰하지 말고, 망미동 인근 주택·토지 거래가격과 건물 상태를 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 예상배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 사건은 말소기준권리보다 늦게 전입한 임차인 1명이 있고, 매수인 인수액은 0원으로 산정된 구조입니다. 등기상 권리는 비교적 정리 방향이 분명합니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 이미 말소된 마지영 근저당 30,000,000원이 예상배당에 포함된 점은 원본 검증이 필요합니다.
가격도 별개입니다. 현재 최저가 138,865,000원은 감정가의 49%지만, 감정가 대비 비율은 주변 시세 대비 할인율이 아닙니다. 특히 연립·다세대와 191㎡ 토지, 제시외 건물을 함께 취득하는 물건은 토지 가치와 건물 상태를 분리해 평가해야 합니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 감정가 할인율만으로 입찰할 사건은 아니다.” 권리 원본과 현장 가격을 모두 대조한 뒤 입찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다.