부산지방법원 2026타경20. 해운대구 좌동 블루하이텔 지하1층 비이101호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사디엠제이개발로, 2021.11.22. 매매를 원인으로 거래가액 140,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 110,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.01.23. 강진석의 채권최고액 60,000,000원 근저당이 추가됐고, 2026.01.21. 부산은행이 이번 임의경매를 개시했습니다. 등기 순서만 보면 부산은행 근저당 이후의 강진석 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에서 실제 입찰자가 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경20 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1432-1 블루하이텔 지하1층 비이101호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로249번길 7-20 |
| 용도 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고: 근린생활시설(상호명:다온) |
| 소유자 | 주식회사디엠제이개발 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 103,684,044원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 별도 확인
현재 경매에서 핵심 말소기준은 2021.12.06. 부산은행 근저당 110,000,000원입니다. 이후 설정된 강진석 근저당 60,000,000원과 2026.01.21. 부산은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·압류·근저당·경매등기는 이미 말소된 이력이 다수 확인됩니다.
② 점유·임차 분석 — 용도와 사용관계가 엇갈린다
| 점유 형태 | 사용 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 점유자 조사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
등기·사건상 용도는 근린시설이고 매각물건명세서 비고도 근린생활시설(상호명:다온)으로 기재돼 있습니다. 반면 점유 조사에는 사용 형태가 주거로 표시돼 있습니다. 이처럼 공부상·명세서상 근린시설과 실제 조사된 사용 형태가 다르므로, 현장 점유형태와 임대차계약 존재 여부를 직접 대조하는 것이 중요합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 168,000,000원, 현재 최저가는 82,320,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 이번 자료에는 동일 유형의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 수치로 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론내리는 것은 금물입니다.
참고 가능한 등기상 과거 거래가액은 소유자의 2021.11.22. 매매가 140,000,000원입니다. 현재 최저가 82,320,000원은 그 금액보다 낮지만, 과거 거래가 자체를 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 특히 지하1층 근린시설이라는 용도와 현재 점유상태를 함께 확인해야 실제 환금성과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 근저당 · 강진석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 170,000,000원 중 80,438,240원이 배당되고 89,561,760원이 미배당으로 남습니다. 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 조사된 점유자의 보증금·전입일도 미상이라 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지 조건 메모
- 용도지역. 근린상업지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역·방화지구에 포함됩니다.
- 도로. 소로각지 조건이며 도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 토지면적. 567.5㎡, 공시지가는 3,020,000원/㎡입니다.
- 추가 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에도 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 주거 점유자의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 현장 사용상태 확인. 근린생활시설(상호명:다온) 기재와 주거 사용 조사내용이 함께 존재하므로 실제 영업·주거·임대차 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 82,320,000원은 감정가의 49%지만 동일 유형 최근 실거래 비교값 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 부산은행 채권이 전액 배당되지 않고 강진석 근저당에는 예상배당이 없습니다. 유찰 시 미배당 규모는 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 점유 확인이 먼저”
표면적으로는 감정가 168,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 82,320,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준도 부산은행 근저당으로 비교적 선명하고 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 주거 점유자의 권리 상태가 미상이라는 점입니다.
전입일·보증금이 확인되지 않은 이상 대항력 여부를 단정할 수 없고, 현재 계산된 인수 0원도 최종 확정값으로 볼 수 없습니다. 게다가 동일 유형의 최근 실거래 시세 비교값이 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 등기는 정리 가능, 가격은 검증 필요, 점유는 반드시 확인. 부산지방법원 2026타경20의 승부처는 이 세 가지를 입찰 전에 얼마나 확실히 대조하느냐입니다.