수원지방법원 2024타경84105. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘127호 사건입니다. 공부상 용도는 도시형생활주택이지만 감정 당시 매각목록 1·2, 즉 엘127호와 엘128호는 호별 구분 없이 근린생활시설인 일반음식점으로 이용되고 있었습니다. 상호는 fun Beerking이며, 임차인 황한나 씨가 두 호실 114.4000㎡를 보증금 50,000,000원·차임 4,000,000원으로 점유한 것으로 조사됐습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 박수미 씨가 2022년 9월 29일 거래가액 1,100,588,952원에 소유권을 취득하면서 안양농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,752,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 서영주류판매유한회사 근저당과 세금 압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 보증금 인수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경84105 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층 엘127호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 공부상 용도 / 현황 | 도시형생활주택 / 근린생활시설(일반음식점, fun Beerking) |
| 이용 형태 | 매각목록 1·2인 엘127호·엘128호를 호별 구분 없이 이용 |
| 소유자 | 박수미 (2022.09.29. 거래가액 1,100,588,952원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,331,000,000원 / 274,240,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 1,496,638,238원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022년 9월 29일 안양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 소유권을 취득한 박수미 씨가 채무자이고, 공동담보로 엘128호가 기재돼 있습니다. 이후의 서영주류판매유한회사 근저당권과 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 선순위 지상권·전세권·가등기처럼 매수인이 승계할 등기권리는 나타나지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황한나 | 엘127호·엘128호 114.4000㎡ | 2024.04.30 | 50,000,000원 / 4,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
황한나 씨의 전입일은 2024년 4월 30일로, 말소기준권리인 2022년 9월 29일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 현재 권리판정상 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금 50,000,000원을 인수하지 않습니다. 보증금 대위·보증기관 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부에 따른 배당 가능성은 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 해석 — 감정가 11.76%만 보고 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 274,240,000원으로 감정가 2,331,000,000원의 11.76%입니다. 절대적인 할인율은 매우 크지만, 가격 판단은 감정가와 유찰률만으로 제한해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 공부상 도시형생활주택과 실제 일반음식점 이용이 다르고, 두 호실이 구분 없이 사용되고 있으며 이미 6회 유찰됐습니다.
비교 가능한 실거래 가격 대신 감정가만 기준으로 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 현재 용도 그대로의 수익성·원상회복 비용·개별 호실 사용 가능성·상가 수요를 확인하지 않은 상태에서는 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 낼 수 없습니다. 이 사건에서 실질취득액은 인수금이 없어 현재 최저가와 같은 274,240,000원이지만, 그 금액의 적정성은 현장성과 환금성 검증에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,639,360원 |
| 1. 근저당 · 안양농업협동조합 | 1,752,000,000원 | 269,600,640원 |
| 2. 근저당 · 서영주류판매유한회사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,920,000,000원 중 269,600,640원이 배당되고, 1,650,399,360원이 미배당되는 구조입니다. 일반 근저당권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 농서 근린공원 남측 인근이며 아파트·단독주택·다세대주택·업무용 및 상업용 빌딩·근린생활시설·관공서·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 엘127호·엘128호이며 외벽은 법랑판넬, 내부는 인테리어, 창호는 강화유리 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 공업용 및 상업용 건부지로 이용되며, 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없지만, 도시형생활주택과 일반음식점이라는 용도·이용상태의 관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 매각목록 1·2와 엘127호·엘128호의 토지·건물 지분, 공동담보 관계를 원문에서 대조하세요.
- 호실 구획 확인. 두 호실이 호별 구분 없이 사용되는 현재 구조에서 독립 출입·벽체·전기·수도·소방 설비를 개별화할 수 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 임차인 명도. 황한나 씨는 대항력이 없지만 영업시설과 집기 반출, 인도 시점, 원상회복 범위를 협의해야 합니다.
- 용도 검토. 도시형생활주택을 일반음식점으로 사용하는 데 필요한 건축물대장 용도, 영업신고, 관리규약과 인허가 상태를 확인하세요.
- 세금 압류. 기흥세무서장·용인시 기흥구청장·동안양세무서장의 압류 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 수치보다 현재 영업장 상태의 임대수익, 공실 기간, 원상회복비와 재매각 가능성을 기준으로 응찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 선순위 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인 황한나 씨도 후순위 전입이라 매수인 인수액이 0원인 권리상 비인수형 물건입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 도시형생활주택인 엘127호와 엘128호가 구분 없이 일반음식점으로 사용되고 있고, 현재 최저가가 감정가의 11.76%에 도달할 때까지 6회 유찰됐습니다.
따라서 “감정가보다 88% 이상 낮다”는 이유만으로 저가 매수라고 평가해서는 안 됩니다. 실질취득액 274,240,000원이 적정한지는 두 호실의 독립성, 현재 용도의 적법성과 지속 가능성, 임차인 명도, 영업시설 철거비, 재임대와 재매각 수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격·용도·환금성은 보수적 검증입니다.
