수원지방법원 2024타경85948. 동탄 영천동 자유드림힐스 제6층 611호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 이 물건은 단순히 “감정가 1.22억짜리가 5,978만원까지 내려왔다”로 보면 안 됩니다. 등기부 을구 1번에 최윤경 임차권등기가 있고, 임차보증금은 130,000,000원입니다. 전입일자 2022.06.08., 확정일자 2021.11.25., 점유개시일자 2021.09.25.로 확인되는 구조라 매각물건명세서도 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함”을 명시합니다.
현재 회차 최저매각가 59,780,000원으로 낙찰되더라도 집행비용 추정액 1,476,040원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 58,303,960원입니다. 따라서 보증금 중 71,696,040원이 남고, 이 금액이 매수인 부담으로 넘어옵니다. 결국 낙찰가가 내려간 만큼 인수금이 늘어나는 구조라, 실질취득가는 보증금 1.3억 전후에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경85948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄순환대로27길 16, 제6층 제611호 (영천동, 자유드림힐스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이창호 (2021.12.29. 소유권이전, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최윤경 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 을구 1번 임차권등기가 승부처
말소기준처럼 작동하는 경매개시결정은 2024.10.23.입니다. 그러나 문제의 임차권등기는 2023.09.08.로 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있고, 임차보증금 130,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 이후 국·화성시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름이나, 당해세 해당 여부는 배당에서 따로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 이슈 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최윤경 | 전유부분 6층 611호 전부 | 130,000,000원 | 2022.06.08. / 2021.11.25. | 2023.09.08. | 대항력 우선변제 승계위험 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명 구조입니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 필요는 없지만, 반대로 이 임차인의 보증금 자체가 핵심 부담입니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 58,303,960원이고, 부족분 71,696,040원이 매수인 인수로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,476,040원 | - |
| 1. 임차인 최윤경 보증금 | 130,000,000원 | 58,303,960원 | 71,696,040원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 최윤경 | 130,000,000원 | 0원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
당해세·최우선변제는 미반영입니다. 국·화성시 압류가 있어 당해세가 확인되면 임차인 배당액이 더 줄고, 그만큼 매수인 인수잔액이 커질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰되어도 총액은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 59,780,000원 | 71,696,040원 | 131,476,040원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,846,000원 | 89,307,228원 | 131,153,228원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 29,292,200원 | 101,635,060원 | 130,927,260원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 영천초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 창고 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 기준 오피스텔로 이용중입니다. 내부구조도와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성되었고, 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대지 1,241.3㎡, 공시지가 4,892,000원/㎡, 사다리형 평지의 상업용 건부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 중 제6층 제611호이며, 위생설비·급배수설비·난방설비· 승강기설비·주차장설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 응찰 판단 기준은 최저가 59,780,000원이 아니라 실질취득가 131,476,040원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 임차권등기, 전입일자 2022.06.08., 확정일자 2021.11.25., 임대차계약일자 2021.09.18., 점유개시일자 2021.09.25.를 원본에서 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 보증금 130,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 구조가 핵심입니다.
- 당해세 확인. 국·화성시 압류가 있어 당해세 해당 시 임차인 배당액이 줄고, 매수인 인수잔액이 커질 수 있습니다.
- 관계인 가능성 점검. 최윤경이 등기부상 임차권자이자 경매 신청채권자로 나타나므로, 임대차의 실질과 배당·인수 구조를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔의 미납 관리비, 실제 점유 상태, 인도 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “반값 유찰”이 아니라 “보증금 인수형”
이 물건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 122,000,000원, 최저가 59,780,000원, 2회 유찰. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차권등기와 보증금 130,000,000원이 핵심이고, 현재 회차 기준 미배당 인수금은 71,696,040원입니다. 매수인의 실질취득가는 131,476,040원으로 감정가를 웃돕니다. 즉 이 사건은 최저가가 낮아진 만큼 싸지는 물건이 아니라, 낙찰가가 내려간 만큼 인수금이 늘어나는 구조입니다. 권리상 결론은 보수적 접근입니다.
