수원지방법원 2024타경4393. 야탑동 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 지하 2층 611호입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설(점포)이고 현황은 공실이며, 매각물건명세서에도 오픈형 상가로 공실상태라고 기재돼 있습니다. 권리관계는 비교적 단순합니다. 2003년 설정된 강순호의 근저당권 채권최고액 64,171,000원이 말소기준이고, 뒤의 성남시분당구 압류·국 압류·임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
현재 최저매각가는 13,377,000원으로 감정가 39,000,000원의 34.3%까지 내려온 상태입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 지하 2층의 오픈형 판매시설이고 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 환금성·수요를 함께 점검해야 한다는 신호입니다. 따라서 감정가 대비 싸다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16, 지2층611호 (야탑동, 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 판매시설(점포) · 오픈형 상가 · 공실 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 · 지하4층 지상7층 건물 내 지2-611호 |
| 소유자 | 주식회사삼화디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 13,377,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강순호 / 64,171,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현황은 판매시설(점포) 공실이고, 매각물건명세서도 오픈형 상가의 공실상태로 기재합니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2003.05.03. 접수된 강순호 근저당권이며, 이후 성남시분당구 압류, 국 압류, 강순호의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가 34.3%
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 13,377,000원 | 51,434,786원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 9,363,900원 | 55,375,650원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 6,554,730원 | 58,134,255원 |
현재 회차에서 매각가 13,377,000원 중 집행비용 640,786원을 제외한 12,736,214원이 근저당권자 강순호에게 배당되는 구조입니다. 채권최고액 64,171,000원을 모두 충족하지 못해 51,434,786원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,377,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 640,786원 |
| 1. 근저당 · 강순호 | 64,171,000원 | 12,736,214원 |
| 미배당 · 강순호 | 64,171,000원 | 51,434,786원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야탑역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 지하철역 주변의 각종 상업용·업무용 건물이 밀집한 지대입니다.
- 교통. 건물에 차량 출입이 용이하고 고속버스터미널·지하철 야탑역이 인접하며 버스정류장도 있어 대중교통편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 판매시설(점포)로 이용되는 호실이며 현재 공실입니다. 매각물건명세서상 오픈형 상가입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 승강기, 소화전, 에스컬레이터가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지의 터미널 및 상업용 건부지이며, 동측 약 40m·남측 및 서측 약 20m·북측 약 25m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 자동차정류장 관련 지정이 포함돼 있습니다. 공시지가는 7,349,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율과 실제 시장가를 분리해서 판단해야 합니다. 지하 2층 오픈형 판매시설의 매매·임대 가능성을 현장에서 따로 확인할 필요가 있습니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 기재돼 있으므로 현장 방문에서 실제 점유 여부와 물리적 경계·사용 형태를 직접 확인해야 합니다.
- 오픈형 점포 확인. 독립적 사용·영업 가능성, 출입 동선, 구획 상태를 확인해 실제 활용성을 판단해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 낮아진 최저가 자체보다 반복 유찰의 배경이 환금성·수익성·물건 구조 중 어디에 있는지 확인해야 합니다.
- 관리비·운영비. 상업용 복합건물의 공용관리비와 장기 미납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수 0원이라는 점에서는 깔끔합니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 물건의 성격입니다. 야탑역·터미널 인접이라는 입지 장점이 있는 반면, 지하 2층 판매시설·오픈형 공실·3회 유찰이라는 조건도 동시에 존재합니다. 현재 최저가 13,377,000원이 감정가 39,000,000원의 34.3%까지 내려왔어도, 그 자체가 곧 시세 대비 저가매수라는 뜻은 아닙니다. 권리는 합격, 환금성과 가격은 현장 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
