수원지방법원 2024타경4393. 분당구 야탑동 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물 지하 2층 611호입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설(점포)이고, 매각물건명세서 비고에는 오픈형 상가로 공실 상태라고 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사삼화디엔씨이며, 2016년 신탁재산의 귀속을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2003년 강순호의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 성남시분당구 압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서는 근저당권자에게 26,408,600원이 배당되고 37,762,400원이 미배당되지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16, 지2층611호 (야탑동, 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 판매시설(점포) · 오픈형 상가 · 공실 |
| 건물 구조 / 층 | 철골철근콘크리트조 · 지하 4층, 지상 7층 건물 내 지하 2층 611호 |
| 소유자 | 주식회사삼화디엔씨 (2016.07.22. 신탁재산의 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 27,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강순호 / 64,171,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 미배당은 생겨도 낙찰자 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 현황은 오픈형 상가의 공실 상태이고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준은 2003년 5월 3일 접수된 강순호의 근저당권 64,171,000원이며, 이 권리와 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 채권자가 전액을 회수하지 못하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 70% 유찰가와 ‘싸다’는 다른 말
감정가 39,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 27,300,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 19,110,000원, 그다음은 13,377,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 물건은 지하 2층 오픈형 판매시설이자 공실이고, 비교 가능한 실거래 가격은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 27,300,000원 | 26,408,600원 | 37,762,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 19,110,000원 | 18,366,020원 | 45,804,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 13,377,000원 | 12,736,214원 | 51,434,786원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 27,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 3.3% 추정) | - | 891,400원 |
| 1. 근저당 · 강순호 | 64,171,000원 | 26,408,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권자 강순호의 예상 미배당액은 37,762,400원입니다. 당해세와 최우선변제 항목은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야탑역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 지하철역을 중심으로 상업용·업무용 건물이 밀집한 지대입니다.
- 교통. 건물로 차량 출입이 가능하고, 고속버스터미널·야탑역·버스정류장이 인접해 대중교통 편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 판매시설(점포)로 이용되는 오픈형 상가이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 지하 4층·지상 7층 건물로, 공동 위생·급배수, 중앙공급식 냉난방, 승강기, 소화전, 에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 40미터, 남측·서측 약 20미터, 북측 약 25미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 27,308.1㎡, 공시지가는 ㎡당 7,349,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오픈형 경계 확인. 611호의 실제 경계, 벽체·출입구 유무와 독립적인 사용·임대가 가능한 구조인지 현장에서 확인하세요.
- 공실 원인 확인. 단순 공실인지, 상권·동선·시설 운영과 관련된 구조적 공실인지 주변 중개업소와 관리주체를 통해 확인하세요.
- 관리비 확인. 공실 기간 중 체납된 관리비와 공용부분 부담액을 관리주체에 확인하세요.
- 임대수익 검증. 임대관계가 미상이고 실거래 비교자료가 없으므로 예상 임대료·공실률·관리비를 확인한 뒤 응찰가를 산정하세요.
- 점유 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있으나 입찰 전 현황과 무단 적치·사용 여부를 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세 등 실제 배당 변동 항목은 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 별도”
이 물건은 말소기준권리 이후의 압류가 모두 소멸하고, 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없어 권리관계만 보면 단순한 유형입니다. 근저당권자가 37,762,400원을 배당받지 못하더라도 그 잔액이 낙찰자에게 넘어오지는 않습니다.
그러나 매수 판단의 핵심은 권리보다 상품성입니다. 야탑역과 터미널에 인접한 상업지역이라는 입지는 장점이지만, 대상은 지하 2층 오픈형 판매시설이고 현재 공실입니다. 감정가 39,000,000원에서 27,300,000원으로 내려왔다는 사실만으로는 실제 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격·임대·환금성은 확인 후 판단. 이 사건의 결론입니다.