수원지방법원 2024타경86057. 수원시 권선구 권선동 청광노블하임 15층 1502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 85,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 10,000,000원입니다. 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 통상적인 수준이 아니라 최저매각가격의 20%가 적용됩니다.
등기부만 보면 구조는 단순해 보입니다. 2005년에 설정됐던 국민은행 근저당과 고성덕·백수곤·이민영· 정순이·김지해 명의의 전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.08. 신용보증기금 가압류이고, 이후 2024.08.27. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 점유관계가 결론을 바꿉니다. 배수연은 2021.07.21. 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 말소기준인 2023.08.08.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 이 물건은 최저가 10,000,000원이 아니라, 미배당 보증금이 있다면 이를 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경86057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 408, 15층 1502호 (권선동, 청광노블하임) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 15층 1502호 |
| 소유자 | 이영인 (단독소유 · 2005.10.04. 소유권이전등기, 매매원인 2003.06.02.) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 10,000,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유상 미확정
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배수연 1502호 | 2021.07.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
배수연은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 알 수 없어 우선변제 가능성과 잔여 보증금을 계산할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 이 미확정 임차보증금을 반영한 확정값으로 볼 수 없습니다.
③ 유찰 구조 — 감정가의 11.76%까지 하락
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 10,000,000원 | 265,780,000원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 7,000,000원 | 268,726,000원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 4,900,000원 | 270,788,200원 |
현재 최저가는 감정가의 11.76%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 더욱이 임차보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가가 낮아질수록 무조건 유리하다고 볼 수 없습니다. 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 실질취득비용이 낮아진다는 보장이 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 580,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 275,200,000원 | 9,420,000원 |
| 3. 갑구 4번 본압류 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 275,200,000원 중 9,420,000원이 배당되고 265,780,000원이 미배당되는 시나리오입니다. 신청채권 50,000,000원은 시나리오상 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배수연의 보증금이 확인되면 실제 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 남서측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 공공기관, 상업용건물과 업무용건물이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수원시청역이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 15층 1502호이며 승강기·주차장·급배수·가스설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역에 속합니다.
- 도로. 북서측 약 50미터 도로와 남동측 약 9미터 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배수연의 보증금 확인. 보증금 액수와 계약서, 점유 범위, 실제 거주 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당 가능액에 따라 매수인에게 남는 보증금이 달라집니다.
- 재매각 보증금. 최저매각가격 10,000,000원의 20%인 2,000,000원을 매수신청보증금으로 준비해야 합니다.
- 용도와 이용상태 대조. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용 상태를 건축물대장·관리규약과 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 체납관리비와 전기·수도·가스 사용관계를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서와 임대차계약 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 1,000만원”보다 먼저 볼 숫자가 있다
이 물건은 등기부상 현재 권리가 매각으로 정리된다는 점만 보면 단순합니다. 그러나 2021.07.21. 전입한 배수연이 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않았습니다. 이 상태에서 10,000,000원을 실질 매입가격으로 간주하면 안 됩니다.
보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는다면 매수인이 부담할 금액이 추가될 수 있습니다. 실질취득비용이 시세보다 낮은지조차 판단할 자료가 없고, 6회 유찰·재매각·20% 보증금이라는 조건도 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 등기상 권리는 정리되지만 임차인 권리는 미확정. 배수연의 임대차 내용을 확인하기 전에는 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.